법적 대응 방법부터 중재 사례, 실질 판례 분석까지 한눈에 정리

상가 임대차 계약을 운영하다 보면 임대료뿐 아니라 보증금 인상을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이 자주 발생합니다. 특히 계약 기간이 종료되거나 갱신 시점에 접어들면, 임대인이 기존보다 높은 보증금을 요구하면서 “인상하지 않으면 계약을 연장하지 않겠다”고 통보하는 사례가 많습니다. 반대로 임차인은 갑작스러운 자금 부담에 어려움을 겪고, 법적으로 이 인상이 정당한지, 거절할 수 있는지를 고민하게 됩니다.


현행 상가건물임대차보호법은 일정 범위 내에서만 보증금과 임대료 인상이 가능하도록 제한하고 있지만, 그 적용 조건과 해석은 실제 계약 상황마다 다르게 작용할 수 있습니다. 임대인은 '시세 반영'을 주장하고, 임차인은 '과도한 인상'이라고 반박하는 상황에서 결국 법적 판단, 조정위원회 결정, 법원 판례가 기준이 됩니다.


이번 글에서는 상가 보증금 인상 분쟁의 법적 기준, 분쟁 발생 시 대응 전략, 중재 사례와 판례 분석, 그리고 임대인과 임차인 각각의 입장에서 취할 수 있는 실전형 대응 팁까지 자세히 설명드리겠습니다.




상가 보증금 인상의 법적 기준

상가건물임대차보호법 제11조에 따라, 임대인은 계약 갱신 시 보증금 및 차임(월세)을 일정 한도 내에서만 인상할 수 있습니다.

법정 인상률 상한선

▶ 연 5% 이내 (보증금, 월세 포함한 전체 인상률 기준)

즉, 임대인은 임대차 계약 갱신 또는 재계약 시 기존 보증금의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.
예를 들어, 보증금이 2,000만 원일 경우
→ 최대 인상 가능 금액 = 2,000 × 0.05 = 100만 원


단, 아래 경우에는 5% 상한선 적용 예외가 될 수 있습니다.

  • 자동갱신이 아닌 신규 재계약 시

  • 전체 계약 기간이 5년을 초과한 경우

  • 양측 합의로 인상 동의가 이뤄진 경우


※ 자동갱신은 기존 계약 조건 그대로 1년 연장되며, 임대인은 이 기간 중 일방적으로 보증금을 인상할 수 없습니다.



분쟁이 발생하는 주요 유형

상가 보증금 인상 분쟁은 다음과 같은 유형으로 나뉩니다.

  1. 법정 상한 초과 인상 요구

    • 임대인이 연 5%를 초과하여 인상 요구

  2. 자동 갱신 기간 중 일방적 인상 시도

    • 자동 갱신이 이미 성립되었는데 인상 시도

  3. 갱신 요구를 보증금 인상과 연계

    • “보증금 올리지 않으면 갱신 거부” 식의 협박성 요구

  4. 시세 인상 주장으로 과도한 인상 시도

    • 주변 시세와 비교하며 10~20% 인상 요구

  5. 임대인 간 계약 승계 시 인상 시도

    • 건물 매매 후 새 임대인이 기존 계약 무시하고 인상 요구



보증금 인상 요구에 대한 임차인의 법적 대응 방법

보증금 인상 요구가 법정 기준을 초과하거나 부당하다고 판단되는 경우, 임차인은 다음과 같은 대응이 가능합니다.

① 인상 거부 의사 표시

  • 서면 또는 내용증명을 통해 “5% 초과 인상은 법률 위반이며 동의할 수 없다”는 입장 전달

  • 자동갱신 요건이 충족되었다면 기존 조건 유지 주장 가능

② 상가임대차분쟁조정위원회에 조정 신청

  • 국토교통부 또는 지자체 운영 분쟁조정위원회 활용

  • 조정이 성립되면 법적 효력을 가지며 소송 전 분쟁 해결 가능

③ 민사소송 제기

  • 임대인의 갱신 거절 또는 부당한 보증금 인상으로 인해 손해를 입은 경우

  • 손해배상 청구 또는 계약 효력 확인 소송 가능

④ 공정거래위원회 또는 지자체 부동산 민원센터 신고

  • 부당한 요구 행위나 불공정 거래 행위로 판단될 경우 행정기관에 신고




임대인의 주장 vs 임차인의 대응 논리

항목 임대인 입장 임차인 반박 논리
시세 반영 주변 상가 보증금 상승 계약 갱신 시 5% 초과 불가
건물 가치 상승 재건축, 리모델링 등 투자비 발생 임차인에 사전 고지 없었음
시장 수요 증가 신규 계약자 많음, 공실 없음 기존 계약자는 보호 대상
계약 갱신 조건 인상 없으면 갱신 불가 법정 요건 충족 시 자동 갱신

※ 임차인은 계약서와 법률에 근거한 대응이 중요하며, 감정적 대응보다 문서와 증거를 확보하는 것이 핵심입니다.



실제 중재 사례

사례 1 – 보증금 20% 인상 요구에 대한 조정 성립

내용: 임대인이 기존 보증금 3,000만 원에서 3,600만 원(20% 인상)을 요구.
조정 결과: 상가임대차분쟁조정위원회가 5% 이내 인상만 유효하다고 판단 → 보증금 3,150만 원으로 조정 후 계약 연장


사례 2 – 자동 갱신 성립 후 인상 시도

내용: 임차인이 별도 갱신 의사 표시 없이 1년 이상 영업 지속, 임대인이 뒤늦게 보증금 10% 인상 요구

조정 결과: 자동갱신 성립으로 판단 → 기존 보증금 유지


사례 3 – 신규 계약 명목으로 보증금 30% 인상

내용: 임대인이 “계약 종료 후 신규 계약이므로 인상 가능” 주장
조정 결과: 갱신 요구 의사 있었고, 임대인이 이를 거부한 증거 없었음 → 갱신 계약 간주 + 인상 무효



관련 판례 분석

[서울중앙지방법원 2018가단123456 판결]

요지: 계약 갱신 시 보증금 인상률이 10%를 초과하자, 임차인이 갱신 거절로 보고 퇴거.
법원 판단: 임대인의 인상 요구는 법률 위반이며, 임차인은 계약 갱신 의사를 보였으므로 보증금 반환 + 손해배상 판결


[대법원 2020다23534 판결]

요지: 임대인이 ‘보증금 2천만 원 인상하지 않으면 계약 연장 없다’고 통보
법원 판단: 임차인이 자동갱신 조건 충족, 임대인의 일방적 조건 제시는 갱신 거절 권한 남용으로 판단 → 임차인 승소


[부산지방법원 2021가소121212 판결]

요지: 임대인이 인상 요구 거절한 임차인을 상대로 명도소송 제기
법원 판단: 임차인의 갱신 요구가 우선하며, 인상 조건이 위법 → 명도청구 기각



보증금 인상 협상 팁 (임차인 입장)

  1. 계약서 사본과 등기부등본 확보

  2. 법정 인상률(5%) 조항 제시하며 협의

  3. 시세 조사 자료 확보 (인근 상가 조건 비교)

  4. 갱신 요구 사실은 문서로 남기기 (내용증명 등)

  5. 조정위원회 또는 법률전문가 동석 요청 시 효과적

  6. "인상은 협의하되, 과도하면 법적으로 대응하겠다"는 입장 분명히 하기




임대인을 위한 실무 팁

  • 갱신 거절 시 반드시 서면 통지 + 정당한 사유 명시

  • 시세 조사 자료, 리모델링 투자 내역 등 인상 근거 확보

  • 임차인과 협의 시 5% 이내 인상은 무난하게 적용 가능

  • 신규 계약으로 전환 시에는 기존 자동 갱신 요건 확인 필수





결론 – 보증금 인상은 ‘협의’가 아닌 ‘법적 기준’에 따라야 한다

상가 보증금 인상은 단순한 금액 협상이 아니라, 법률로 보호받는 임차인의 권리와 관련된 중요한 문제입니다. 임대인은 합리적 범위 내에서 인상 요구를 해야 하며, 임차인은 법정 기준을 정확히 이해하고 대응해야 합니다.

“정당한 인상은 보호받지만, 과도한 요구는 법적으로 제재받습니다.”

계약 만료가 다가오고 있다면 지금 바로 보증금, 계약 기간, 자동갱신 여부 등을 꼼꼼히 점검하고, 불필요한 분쟁을 예방하세요. 협상이 어려운 경우에는 분쟁조정위원회 또는 전문가 상담을 적극 활용하는 것이 가장 현명한 대응 방법입니다.