시설 유지부터 계약 이행, 법적 책임 범위까지 한눈에 확인하기

상가 임대차 계약은 임대인(건물주)과 임차인 모두의 권리와 의무가 명확히 설정되어야만 원활한 계약 관계가 유지됩니다. 일반적으로 임대인의 역할은 단순히 공간을 제공하고 월세를 받는 것이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 건물 관리와 계약 이행, 하자 보수, 안전 관리, 법적 책임까지 다양한 의무가 부과됩니다. 이 중 일부 의무를 소홀히 하거나 무시할 경우, 계약 해지 사유가 될 뿐 아니라 민사상 손해배상 책임까지 이어질 수 있습니다.

특히 상가는 임차인의 사업장으로 운영되기 때문에, 전기, 수도, 배관, 냉난방, 외부 간판 등 각종 시설의 안정성과 지속 가능한 사용이 매우 중요합니다. 따라서 임대인은 상가를 단순히 ‘임대 수단’으로만 바라볼 것이 아니라, 임차인이 안정적으로 사업을 운영할 수 있도록 관리와 협조의 책임을 함께 져야 합니다.

이번 글에서는 상가 계약 시 건물주(임대인)의 주요 의무를 시설 유지, 계약 이행, 법적 책임 범위로 나누어 실무적으로 정리하고, 관련 판례와 분쟁 사례도 함께 설명해 드립니다. 상가 계약을 준비하거나 운영 중인 임대인 및 임차인이라면 꼭 알아야 할 필수 내용입니다.




상가 건물주의 기본 의무란?

상가건물임대차보호법 및 민법에 따라, 건물주는 상가 임대차 계약 체결 이후 다음과 같은 기본적인 의무를 가집니다.

  1. 시설을 정상적이고 안전하게 제공할 것

  2. 계약 기간 동안 안정적인 임차 환경을 보장할 것

  3. 임차인이 사용 중 발생하는 하자를 수리하거나 보수할 책임을 질 것

  4. 계약서상의 조건을 성실하게 이행할 것

  5. 제3자 또는 행정기관으로부터 발생하는 법적 문제에 대응할 것

이러한 의무는 명시적으로 계약서에 적혀 있지 않아도, 법적으로 ‘임대인의 기본 책무’로 간주되며, 이를 위반했을 경우 임차인은 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능합니다.



건물주 의무 1 – 시설 유지 및 보수

건물주는 계약 당시 상가의 구조, 설비, 전기·수도·냉난방 등의 기본 시설을 정상적인 상태로 제공해야 하며, 계약 기간 동안 해당 시설이 고장나거나 하자가 발생한 경우 자신의 비용으로 수리 및 보수해야 할 의무가 있습니다.

주요 유지 대상 시설:

  • 전기 배선, 조명 시설

  • 수도 배관, 누수, 화장실 등 위생 설비

  • 냉난방 설비(보일러, 에어컨 등 건물 고정설비)

  • 외부 간판 구조물, 출입문, 창문, 샷시 등

  • 방수, 결로, 누수 발생 구조


관련 판례:

서울중앙지법 2016가단11424
건물 옥상 방수 누수로 인해 상가 내부가 피해를 입자, 법원은 “임대인은 건물 유지 의무를 다하지 않았으며, 이에 대한 수리 지연은 임차인의 영업 피해로 직결된다”며 보증금 일부 반환 및 손해배상 인정.

임대인이 의무를 다하지 않아 임차인의 영업이 불가능하거나 피해가 발생하면, 단순 민원이 아닌 법적 책임이 따릅니다.



건물주 의무 2 – 계약서상의 조건 이행

건물주는 계약서에 명시된 임대 조건, 사용 범위, 공용시설 이용, 주차공간 등 임대차 조건을 성실히 이행해야 합니다. 계약서에 명시된 조항은 ‘임대인과 임차인의 약속’이며, 이를 일방적으로 변경하거나 이행하지 않을 경우, 임차인은 계약 해지 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이행해야 할 주요 조건 예시:

  • 임차 전용면적 및 공용면적 명확히 제공

  • 임대인이 제공하기로 한 시설 또는 공간(창고, 간판 자리 등)

  • 특정 업종 입점 보장 또는 업종 제한 없음을 명시한 경우

  • 간판 설치 허용 범위, 광고물 게시 권한

  • 전기 증설 또는 구조 변경에 대한 사전 협조 약속

임대인이 계약 내용을 이행하지 않거나 일방적으로 변경할 경우, 이는 계약 위반으로 판단되며, 임차인이 법적으로 손해배상을 요구할 수 있습니다.



건물주 의무 3 – 제3자와의 법적 책임 분담

상가 건물에 법적 분쟁이 발생하거나, 건물 자체에 하자가 있는 경우, 임대인은 임차인을 보호하거나 피해가 가지 않도록 해야 할 의무가 있습니다.

대표적 예시:

  • 건물 매각 시 임차인의 임차권 보호

  • 건물 경매 또는 공매 상황에서 임차인의 보증금 우선순위 확보

  • 건물에 부과된 과태료, 건축법 위반 등의 행정처분

  • 인허가 문제로 인해 임차인의 사업 운영이 제한될 경우

  • 무허가 건물 또는 불법 증축 건물에 대한 책임

※ 임차인이 임대인의 귀책사유로 인해 영업허가를 받지 못하거나, 강제 철거 또는 정지 명령을 받는다면, 이는 임대인의 책임으로 연결되며 보증금 반환 및 손해배상 청구 대상이 됩니다.



건물주 의무 4 – 임차인의 사업 지속에 대한 협조

임대인은 단순히 상가 공간만 제공하는 것이 아니라, 임차인이 안정적으로 사업을 이어갈 수 있도록 합리적인 협조를 할 의무가 있습니다. 이는 계약서에 직접 명시되지 않아도 법적 해석상 ‘계약 이행의 성실 의무’로 포함됩니다.

협조 의무 예시:

  • 시설 변경 또는 인테리어 시 임대인의 허가 협조

  • 전기 증설 또는 설비 추가 시 서류 제공

  • 간판 설치 및 외부 구조물 허가 요청 시 서류 협조

  • 상가 단지 내 불법 영업 방치 시 제재 요청 처리

  • 보안, 청소, 건물 공용부 관리에 대한 적극 대응

이러한 협조가 원활하지 않으면, 임차인은 실질적인 영업 손해를 입게 되고, 계약상 신뢰관계가 파괴되어 계약 해지 사유로 발전할 수 있습니다.



건물주 의무 5 – 원상복구 조건의 명확한 협의

계약 종료 시점에 임차인에게 요구할 수 있는 ‘원상복구’의 범위는 임대인의 사전 설명과 협의에 따라 달라집니다. 따라서 임대인은 계약 체결 시 원상복구 범위에 대해 명확히 설명하고, 이후 무리한 복구를 요구하지 않아야 합니다.

건물주의 주의 사항:

  • 구두로 원상복구 내용을 전달하는 것이 아닌, 계약서에 명확히 명시

  • 입주 시 현장 사진 촬영 및 도면 첨부

  • 임대인의 승인을 받고 시공한 인테리어는 원상복구 대상이 아님

  • 퇴거 시 원상복구를 이유로 보증금 전액 반환 거절 불가

이 항목은 실제 분쟁 발생 빈도가 매우 높기 때문에, 임대인은 사전에 구체적 기준을 세워야 분쟁을 예방할 수 있습니다.



임대인의 의무 위반 시 임차인의 권리

임대인이 상기 의무를 위반하거나, 관리 부실로 인해 임차인이 피해를 입을 경우 임차인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

  • 계약 해지 요구 및 중도 퇴거

  • 보증금 반환 청구

  • 손해배상 소송 제기

  • 건물주에게 시정 요구 및 내용증명 발송

  • 공인중개사협회 또는 관할 지자체에 분쟁 조정 요청

특히 건물 노후로 인한 하자 방치, 전기 또는 수도 문제, 화재 위험 시설 방치 등의 사례에서는 법원에서도 임차인의 손을 들어주는 경우가 많습니다.



건물주가 지켜야 할 법률 조항 요약

관련 법률 주요 내용
민법 제623조 임대인은 목적물 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있음
상가건물임대차보호법 임차인 보호 및 계약 조건에 따른 대항력 보장
건축법 건물 사용 용도, 구조 변경, 설비 기준 준수
전기사업법 / 수도법 공급 장치의 안전 관리 및 임차인 사용 환경 보장

법령 위반 시 행정처분은 물론, 임차인의 민사상 손해배상 청구로도 이어질 수 있으므로, 건물주는 반드시 관련 규정을 숙지하고 계약서에 반영해야 합니다.



계약서 작성 시 임대인 의무 반영 팁

계약서 작성 시 다음과 같은 문구를 통해 임대인의 의무를 명확히 할 수 있습니다.

  • “임대인은 계약 기간 동안 상가의 기본 설비를 정상 유지할 책임을 진다.”

  • “임대인은 임차인의 시설 변경 또는 영업 허가 신청에 필요한 협조를 제공한다.”

  • “임대인은 임차인의 정상 영업 활동을 방해하지 않으며, 공용 공간의 관리 책임을 진다.”

  • “계약 종료 시 원상복구 범위는 입주 당시 상태 기준으로 한다.”

이러한 조항은 임대인과 임차인 모두의 법적 책임을 명확히 해주며, 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.




결론 – 임대인은 단순한 공간 제공자가 아니다

상가 임대차 계약에서 임대인은 단지 ‘월세를 받는 사람’이 아닙니다. 임대인은 계약을 안정적으로 유지하고, 임차인이 사업을 지속할 수 있도록 설비와 환경을 유지하고, 약속을 지키며, 법적 의무를 다해야 할 계약 당사자입니다.

계약서를 잘 쓰는 것만큼 중요한 것은 ‘계약을 지키는 자세’입니다.
시설 관리, 계약 조건 이행, 협조 의무를 다하지 않는 임대인은 분쟁의 원인이 되고, 법적으로도 보호받기 어렵습니다. 건물주라면 자신의 의무를 명확히 인식하고, 임차인과의 신뢰를 바탕으로 장기적이고 안정적인 임대차 관계를 유지해야 합니다. 이는 결국 상가의 가치와 수익성에도 직결됩니다.