허위 정보 구별법부터 중개업소 검증, 계약서 검토까지 꼼꼼하게 확인하세요

상가 임대차 계약은 단순한 부동산 거래가 아닌, 사업의 시작과 직결된 중요한 절차입니다. 그러나 많은 창업자와 예비 임차인들이 서두르다 보니 허위 매물, 위조 서류, 무자격 중개인, 임대인의 속임수 등에 노출되는 일이 적지 않습니다. 상가 계약은 주택보다 계약 금액이 크고 조건도 복잡하기 때문에, 한 번 실수하면 수천만 원의 피해로 이어질 수 있습니다.

특히 요즘처럼 정보가 넘쳐나는 시대에 오히려 진짜와 가짜를 구별하기 더 어려운 경우도 많습니다. “보증금 싸게 해드릴게요”, “오늘 안에 계약하셔야 돼요”, “건물주가 직접 거래합니다” 같은 말에 혹해 계약을 서두르다가 나중에 문제를 인식하는 경우가 대다수입니다. 이럴 때는 법적 보호를 받기도 어려울뿐더러, 피해금액조차 회수하지 못하는 경우도 많습니다.

이번 글에서는 상가 임대차 과정에서 사기를 예방하기 위한 실질적인 팁과 체크리스트, 허위 매물 구별법, 중개업소 확인 방법, 계약서 검토 시 반드시 살펴봐야 할 항목들을 총정리해드리겠습니다. 계약 전에 반드시 체크해야 할 핵심 정보만 엄선했으니, 상가 계약 전 이 글을 꼭 한 번 읽고 실수를 미연에 방지하세요.




상가 임대차 사기의 주요 유형

상가 임대차 사기에는 여러 가지 유형이 존재하며, 다음과 같은 케이스가 대표적입니다.

  • 소유자가 아닌 자가 임대인 행세

  • 허위 매물 또는 존재하지 않는 상가 광고

  • 보증금 이중계약 또는 횡령

  • 건물에 압류, 근저당 등 권리침해 있음에도 고지하지 않음

  • 계약서 조작 및 가짜 인감 사용

  • 공인중개사가 아닌 무자격자 중개

  • 권리금 빼먹기 계약(소개해놓고 직접 거래)

이런 사기를 당하면 법적으로도 피해를 보상받기 어렵고, 사업 자체가 시작도 못 하고 무너질 수 있습니다.



허위 매물과 사기성 광고 구별법

상가 임대차에서 가장 먼저 마주치는 정보는 ‘인터넷 상 매물 정보’입니다. 그러나 실제로는 허위 매물이 절반 이상이라는 분석도 있습니다. 다음과 같은 팁을 통해 허위 매물인지 확인하세요.

  • 가격이 시세보다 현저히 낮은 경우: “전용 20평, 역세권, 보증금 500만 원, 월세 30만 원” 등 말도 안 되는 조건은 거의 100% 허위

  • 사진이 상가 내부가 아닌 이미지컷 또는 동일 사진 반복 사용

  • “오늘 계약 안 하면 계약금 올라갑니다”라는 식의 급박한 진행 유도

  • 직거래를 강조하며 중개수수료 면제를 내세움

  • 다른 매물 문의 시 “그 매물은 어제 계약됐어요”라고 하며 유사 매물 유도

가장 좋은 방법은 반드시 현장 답사와 함께 실소유주 확인을 병행하는 것입니다.



등기부등본 확인으로 소유자 확인

상가 임대차 계약에서 가장 기본이자 핵심은 등기부등본 확인입니다. 등기부등본을 통해 아래 사항들을 반드시 체크하세요.

  • 현재 소유자와 계약자가 일치하는지 확인

  • 근저당, 가압류, 압류 등의 등기사항 존재 여부

  • 표제부에 사용 용도가 ‘상가’로 등록되어 있는지

  • 공유자일 경우, 전원의 동의가 필요한지 여부

등기부등본은 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람 가능하며, 출력본을 통해 ‘진짜 임대인’ 여부를 반드시 검증해야 합니다.



공인중개사 사무소 정식 등록 여부 확인

중개사무소나 부동산을 통해 계약할 경우, 반드시 다음을 확인하세요.

  • 공인중개사 자격증 보유 여부

  • 공인중개사 사무소 등록번호 확인 (문 앞 또는 내부 게시)

  • 국토교통부 ‘공인중개사 실명확인 서비스’ 이용 (http://kpa.or.kr)

  • 계약서 작성 시 공인중개사 직인이 있는지 확인

  • 수수료 영수증 반드시 받기

※ 중개사무소를 방문했을 때, 계약을 급하게 진행하려는 곳은 의심해봐야 합니다. 실거래가 공개 및 권리관계 확인 요청에 불쾌해하거나 회피하는 경우도 주의하세요.



계약서 검토 시 반드시 확인해야 할 항목

계약서 작성 전에는 반드시 다음 내용을 검토하세요. 서류가 아무리 정식으로 보이더라도 아래 항목이 누락되어 있다면 사기 피해로 이어질 가능성이 높습니다.

  1. 임대인과 실제 등기부등본 소유자가 일치하는지

  2. 임대차 목적물의 정확한 주소 및 면적 기재 여부

  3. 계약금, 보증금, 월세, 관리비 등 금액 명시

  4. 임대차 기간, 갱신 조건 명확히 표시

  5. 권리금 거래 시 권리금 계약서 별도 작성

  6. 원상복구 조건, 해지 시 위약금 조항 확인

  7. 특약사항 누락 여부 (간판 부착, 화장실 사용, 주차 공간 등)

  8. 계약서 마지막 페이지에 공인중개사 직인, 서명, 날짜 명확히 기재



보증금 이중계약 사기 예방법

보증금 이중계약은 한 상가에 두 명 이상과 계약을 맺고 보증금을 각각 받아 챙긴 뒤 도망가는 사기입니다. 이를 예방하기 위해서는 다음을 철저히 확인해야 합니다.

  • 계약금은 반드시 임대인 명의 통장으로 입금

  • 계약 체결 전, 등기부등본 + 건축물대장 확인 필수

  • 입금 전 계약서 정식 작성 및 날인 완료할 것

  • 기존 임차인 또는 건물 관리인에게 입주 여부 확인

  • 부동산 중개인에게 ‘임대인의 단독 소유 여부’ 서면 확인 요청

  • 1인 건물주가 아닐 경우 ‘위임장’ 또는 ‘공동소유자의 동의서’ 반드시 제출



계약 전 체크리스트

아래 체크리스트는 계약 직전 반드시 점검해야 할 항목입니다.

  • 등기부등본 확인 완료

  • 공인중개사 등록 확인

  • 임대인과 실제 소유자 일치 여부 확인

  • 계약서 항목 누락 없이 검토 완료

  • 계약금, 보증금 입금 계좌 확인 및 송금증 보관

  • 권리금 거래 시, 중개 또는 제3자 확인

  • 상가 공실 여부, 전기·수도 사용 이력 확인

  • 계약 해지 조건과 위약금 명시 여부 확인

이 체크리스트만 지켜도 대부분의 사기 피해는 막을 수 있습니다.



사기 피해 발생 시 대응 방법

만약 사기 또는 피해가 발생했다면, 다음 순서로 대응해야 합니다.

  1. 즉시 경찰서에 고소장 접수 (사기죄, 이중계약 등)

  2. 보증금 또는 계약금 입금 내역 확보

  3. 계약서 및 등기부등본, 문자, 통화 녹음 증거 제출

  4. 피해자 단체소송 검토 (이중계약 다수 피해 시)

  5. 부동산 중개사 협회 또는 국토부에 민원 접수

  6. 법률 전문가 상담을 통한 민사소송 준비

이런 문제는 빠르게 대응할수록 보상을 받을 가능성이 커집니다.



임차인을 위한 사전 방어전략

  • 계약 전, 건물주에게 “등기부등본 상 이름 맞나요?” 질문해보기

  • “계약금은 집 주인 명의 계좌로만 보낼게요” 명확히 전달

  • 중개업자가 계약서에 임대인 대리 서명 시, 위임장 필수 요청

  • 보증금 반환 보장을 위해, 계약서에 특약으로 관련 문구 삽입

  • 입주 전, 수도·전기 미납 여부 확인 후 인수증 받기

이런 예방 행동만으로도 사기 위험은 획기적으로 줄어듭니다.




결론 – ‘신뢰’보다 ‘확인’이 먼저다

상가 임대차 계약은 사업의 출발선입니다. 여기서 한 번 실수하면 단순한 계약의 실패가 아닌, 사업 자체가 시작도 못 하고 끝나는 참사가 될 수 있습니다. 믿는 것도 중요하지만, 더 중요한 건 확인과 증거입니다.

“사기 피해자의 90%는 계약 전 ‘의심은 했지만 묻지 않았다’고 말합니다.”

계약서 한 줄, 서명 하나가 수천만 원의 손해를 만들 수도, 막을 수도 있습니다. 계약 전 반드시 사전 점검과 확인 절차를 거치고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하세요.

상가 임대차 계약은 ‘감’이 아닌 ‘검증’으로 진행해야 합니다.
사전 체크만 철저히 해도, 사기의 99%는 피할 수 있습니다.