임대소득 신고서 작성부터 세액 계산, 제출 서류까지 한눈에 정리

상가 임대를 통해 고정적인 수익을 얻는 임대인에게 있어 ‘세금 신고’는 선택이 아닌 법적 의무입니다. 그러나 많은 임대인들이 “나는 개인 사업자가 아닌데?”, “임대소득 신고 안 해도 되지 않나?”, “어떻게 계산해야 할지 모르겠다”는 이유로 제대로 된 신고를 하지 않거나, 누락하여 과태료와 가산세 등의 불이익을 받는 일이 발생하고 있습니다. 특히 2020년 이후 임대소득 과세 기준이 강화되면서, 상가를 소유하고 임대하는 모든 임대인은 연 1회 이상 세금 신고를 반드시 해야 합니다.


임대소득 신고는 단순히 ‘얼마를 벌었는지’만 제출하는 것이 아니라, 수입금액을 정확히 계산하고, 필요경비를 공제하여 과세표준을 산출하고, 최종 세액을 결정하는 정밀한 절차입니다. 이 과정에서 임대차 계약서, 세금계산서, 수리비 명세서 등 다양한 서류가 필요하며, 세금 신고서를 제대로 작성하지 않으면 추후 국세청의 현장조사나 세무조사로 이어질 수 있습니다.


이번 글에서는 상가 임대인이 반드시 숙지해야 할 임대소득 신고의 전체 프로세스, 세액 계산법, 신고서 작성 팁, 준비해야 할 서류 목록, 국세청 제출 요령까지 단계별로 아주 상세히 설명해 드리겠습니다. 개인사업자, 법인사업자, 부가가치세 대상 여부, 종합소득세 신고까지 포괄적으로 다루므로, 상가 임대인이라면 꼭 끝까지 읽어보시기 바랍니다.




상가 임대인의 세금 신고 대상자

상가를 임대하고 있다면, 아래 중 하나라도 해당된다면 반드시 세금 신고 대상자입니다.

  • 개인 명의로 상가를 소유하고, 임대 수익을 얻고 있는 경우

  • 법인 명의 상가를 타인에게 임대 중인 경우

  • 임대료가 연간 200만 원을 초과하는 경우 (주택과 달리 상가는 전액 과세)

  • 부가가치세 과세 대상 업종으로 사업자등록을 한 경우

  • 간이과세자 또는 일반과세자 등록을 한 임대사업자

※ 상가는 주택 임대와 달리 면세 대상이 아니며, 1실만 임대하더라도 전면 과세 대상입니다.



상가 임대소득의 과세 유형 구분

상가 임대소득에 대한 세금은 일반적으로 다음과 같은 항목으로 나뉘어 과세됩니다.

  1. 종합소득세

    • 매년 5월 종합소득세 신고 기간(5월 1일~31일)에 신고

    • 사업소득(상가 임대소득) 항목에 포함

    • 기본 공제, 경비, 세액공제 등을 적용하여 결정

  2. 부가가치세

    • 상가는 기본적으로 부가가치세 과세 대상

    • 일반과세자 또는 간이과세자로 등록 후 1년에 2회 신고 (16월, 712월)

    • 월세에서 VAT(10%)를 별도로 받거나 포함시켜 징수해야 함

  3. 지방소득세

    • 종합소득세의 10% 추가 과세

    • 종합소득세 신고 시 자동으로 산정되어 함께 납부



임대소득 신고 절차

상가 임대소득 신고는 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

  1. 사업자등록 여부 확인

    • 부가가치세법상 상가 임대는 사업자 등록 의무 있음 (간이/일반 선택)

    • 세무서 또는 홈택스에서 등록 가능

  2. 매출 계산

    • 계약서 기준으로 연간 월세 × 12개월 = 수입금액 산정

    • VAT 포함 시, 분리하여 계산해야 함 (예: 110만 원 수령 시, 공급가 100만 원 + VAT 10만 원)

  3. 필요경비 산정

    • 관리비 지출, 수선비, 감가상각비, 부동산세, 보험료 등

    • 지출증빙은 세금계산서 또는 계좌이체 내역으로 준비

  4. 종합소득세 신고서 작성 (5월)

    • 홈택스 또는 세무대리인 통해 신고

    • 수입금액 – 필요경비 = 소득금액 → 소득세율 적용 → 결정세액 산출

  5. 부가가치세 신고 (1월, 7월)

    • 1월: 직전년도 하반기분, 7월: 상반기분

    • 매출세액 – 매입세액 = 납부세액

  6. 세액 납부 및 납부서 출력

    • 홈택스 또는 은행에서 전자 납부 가능




임대소득 세액 계산법

상가 임대 소득세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용됩니다. 종합소득세는 다른 소득과 합산되므로, 타 소득이 있다면 세율이 높아질 수 있습니다.

① 종합소득세 세율표 (2025년 기준)

과세표준 (소득금액) 세율 누진공제액
1,200만 원 이하 6% -
4,600만 원 이하 15% 108만 원
8,800만 원 이하 24% 522만 원
1.5억 원 이하 35% 1,490만 원
3억 원 이하 38% 1,940만 원
5억 원 이하 40% 2,540만 원
초과 45% 3,540만 원


※ 예시: 순수익 6,000만 원인 경우
→ 24% 세율 적용 → (6,000만 × 0.24) – 522만 원 = 약 918만 원



② 부가가치세 계산

  • 공급가액: 연 매출 총액

  • 매출세액: 공급가액 × 10%

  • 매입세액: 공사비, 수선비, 세금계산서로 받은 금액의 10%

  • 최종 납부세액 = 매출세액 – 매입세액

※ 간이과세자는 업종별 부가율을 적용하여 간이 계산 (단, 상가는 간이과세자가 불리한 경우 많음)



필요 서류 목록 정리

① 사업자 등록 시

  • 임대차 계약서 사본

  • 신분증

  • 소유권 등기부등본

  • 사업자등록 신청서

② 종합소득세 신고 시

  • 임대차 계약서

  • 연간 임대료 수입 내역

  • 수리비, 관리비, 부동산세 지출 증빙

  • 계좌이체 내역, 세금계산서

  • 감가상각비 계산서 (건물일 경우)

  • 세무서 신고용 신고서 및 수입금액 조정명세서

③ 부가가치세 신고 시

  • 세금계산서 (매입/매출)

  • 부가가치세 신고서

  • 공제 대상 매입세액 내역

  • 세금계산서합계표, 거래명세서




자주 발생하는 실수 TOP 5

  1. 사업자등록 없이 월세 받기 → 무등록 가산세 부과

  2. 계약서에 VAT 포함 여부 미기재 → 신고 시 혼선

  3. 권리금까지 임대소득으로 착각하여 과세

  4. 세금계산서 미발급 → 매출 누락 추정 과세 위험

  5. 수리비, 감가상각비 등 경비 증빙 미제출 → 세액 과다 부담

※ 모든 임대 관련 수입과 지출은 문서와 계좌이체 내역으로 명확히 남기는 것이 가장 중요합니다.



절세를 위한 임대인의 전략

  • 수선비, 보험료, 이자비용 등은 경비로 적극 공제

  • 건물 감가상각을 매년 반영하여 과세표준 축소

  • 임대차 계약서에 부가가치세 명확히 구분 표시

  • 사업자 등록 시 간이과세 vs 일반과세 비교 검토

  • 권리금은 과세 대상이 아님을 명확히 기록

  • 종합소득세 신고 전 세무전문가 검토 요청



국세청 홈택스 신고 방법 요약

  1. 홈택스 접속

  2. ‘신고/납부’ 메뉴 클릭

  3. ‘종합소득세 신고’ 또는 ‘부가가치세 신고’ 선택

  4. ‘사업소득’ 항목 선택 → 임대소득 입력

  5. 필요경비, 감가상각 등 공제 항목 입력

  6. 세액 자동계산 후 납부서 출력

  7. 인터넷 또는 은행 통해 납부





결론 – 임대소득 세금 신고는 선택이 아닌 ‘의무’입니다

상가 임대소득은 모든 거래가 계약서와 계좌이체로 명확히 남기 때문에, 국세청은 건물 보유자 정보와 금융거래 내역, 임대차 신고자료를 통해 자동으로 수입을 추적할 수 있습니다. 신고를 하지 않거나, 누락하면 곧바로 가산세와 세무조사 대상이 될 수 있으며, 그 피해는 몇 배로 돌아옵니다.

“내가 받는 월세, 국세청은 이미 알고 있다.”

그러므로 정직하게, 정확하게, 꼼꼼하게 신고하고, 절세 가능한 부분은 전략적으로 공제받는 것이 현명한 임대인의 자세입니다. 상가 임대소득 신고, 이제는 미루지 말고 꼭 챙기세요.