2025년 전세 계약 연장, 이렇게 준비하세요 – 재계약 양식부터 보증금 조정, 임대료 협상 노하우까지 완전 정리

전세 계약은 일반적으로 2년을 기준으로 체결되며, 계약 만료가 다가오면 많은 임차인들이 ‘계약을 연장할 것인지’, ‘새로 이사할 것인지’를 고민하게 됩니다. 이사에는 시간, 비용, 정서적인 스트레스가 따르기 때문에 많은 세입자들이 가능한 한 현재 거주 중인 집에서 계약을 연장하는 방법을 선호합니다. 특히 최근 몇 년 사이 전세사기, 깡통전세 우려로 인해 안정적인 주택에서 계약을 연장하는 것이 가장 현실적인 선택이 되었습니다.


하지만 계약 연장이라고 해서 모든 절차가 단순한 것은 아닙니다. 특히 보증금이 변경되거나, 임대료가 인상되는 경우, 기존 계약서에 어떤 방식으로 수정해야 할지, 또는 계약서 전체를 새로 작성해야 하는지 고민되는 분들이 많습니다. 또한 임대인이 과도한 인상률을 요구하거나, 집 수리 및 관리비 항목에서 갈등이 발생하기도 합니다.


이번 글에서는 전세 계약을 연장할 때 반드시 알아야 할 법적 기준, 재계약서 작성 방식, 보증금 및 임대료 협상 전략, 계약서 작성 예시까지 모든 정보를 정리해드립니다. 특히 갱신청구권과 재계약의 차이도 명확하게 알려드리며, 실무에서 바로 쓸 수 있는 문서 양식까지 제공하니 반드시 끝까지 읽어보세요.




전세 계약 연장의 기본 개념 이해하기

전세 계약 연장은 크게 두 가지 방식으로 나눌 수 있습니다.

  1. 자동 갱신: 계약 만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약 종료를 통보하지 않으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 자동 연장됨

  2. 재계약: 양측이 계약 기간, 보증금, 조건을 새롭게 협의하여 계약서를 새로 작성하는 방식


자동 갱신 vs 재계약 비교

구분자동 갱신재계약
계약 조건기존과 동일새 조건으로 변경 가능
계약서 작성 여부기존 계약 유지신규 계약서 작성
보증금/임대료 변경불가협의 후 변경 가능
법적 효력갱신청구권 행사에 해당일반 자유계약


자동 갱신은 세입자 입장에서는 간편하지만, 조건을 바꾸기 어렵고 계약서가 갱신되지 않아 분쟁의 소지가 있습니다. 반면 재계약은 보증금, 임대료, 특약사항 등을 새롭게 협의할 수 있는 장점이 있습니다.



전세 계약 재계약 양식 작성 요령

재계약 시에는 기존 계약과는 별도로 새로운 계약서를 작성하는 것이 원칙입니다. 이때 사용하는 양식은 국토교통부에서 제공하는 표준주택임대차계약서 양식을 활용하면 됩니다.


필수 포함 항목:

  • 임대인 및 임차인 인적 사항

  • 임대 목적물 주소 및 구조

  • 계약 기간 (연장 시작일~종료일)

  • 보증금 및 임대료 (변경 여부 포함)

  • 확정일자 및 전입신고 예정일

  • 특약사항 (유지보수, 반려동물, 조기 해지 등)


계약서 작성 시 주의할 점:

  • ‘갱신 계약’이라는 표현은 명시하지 않아도 무방하나, 특약사항에 ‘기존 계약 연장 계약서’라고 기록해도 좋음

  • 임대인의 인감 또는 서명, 임차인의 자필 서명이 반드시 포함되어야 함

  • 계약서 2부를 작성하여 양측이 각각 보관






보증금 변경 시 유의사항

보증금 변경은 재계약 시 가장 빈번한 협상 요소 중 하나입니다. 집값 상승, 금리 변동, 임대인의 자금 상황에 따라 보증금을 올리거나 내리는 협상이 오갑니다.


보증금 인상 시:

  • 10% 이상 인상은 세입자 입장에서 부담이 클 수 있으므로 협상을 통해 분할 납부 요청 가능

  • 전세보증보험 재가입 또는 갱신 시 보증금 인상액 반영 여부 확인 필수

보증금 감소 시:

  • 임대인이 보증금 일부 반환에 동의한 경우, **잔금 반환 일정과 방식(현금, 계좌이체 등)**을 계약서에 명시해야 함

  • 감액 계약서를 새로 작성하여 확정일자 갱신 필요


📌 주의사항: 보증금이 변경되면 확정일자도 새로 받아야 보증금 보호가 이어집니다.



임대료 협상 전략과 팁

임대인이 재계약 시 임대료 인상을 요구할 경우, 다음과 같은 전략으로 협상에 임하는 것이 좋습니다.

1. 인근 시세 조사

  • 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 조회 시스템을 활용해 현재 인근 지역 전세 시세 확인

  • 주변 시세 대비 과도한 인상 요구 시 이를 근거로 협상

2. 임대인의 손익 고려

  • 공실이 나면 손해라는 점을 설명하며, 장기 거주 시 안정적 수익 보장이라는 이점을 강조

  • 임대인의 신뢰를 바탕으로 인상률을 3~5% 이내로 제한 요청

3. 조건부 인상 협상

  • 월세 전환 없이 전세 유지 조건, 유지보수 부담 공유 조건 등 추가 협상 가능

  • “보일러 교체 시 인상 수용” 등 현실적인 조건 설정

4. 분할 납부 제안

  • 보증금 인상액이 클 경우 “3개월 분할 납부”, “두 차례 나눠서 지급” 등의 방식으로 협상 유도




계약 연장 시 특약사항 체크리스트

계약을 연장하면서 가장 실수하기 쉬운 부분이 특약사항 누락입니다. 계약 연장 시에도 아래와 같은 항목은 반드시 명시해야 합니다.

  • 기존 하자 부분 유지보수 책임

  • 퇴거 시 원상복구 범위 재확인

  • 관리비 항목 및 납부 방식

  • 반려동물 허용 여부

  • 중도 해지 시 위약금 기준

  • 주차, 쓰레기, 층간소음 관련 규정

  • 전입신고 및 확정일자 갱신 여부


이러한 특약을 문서화하지 않으면, 나중에 구두로 한 약속이 인정되지 않아 분쟁 발생 가능성이 커집니다.



확정일자와 전입신고 재갱신 여부

계약을 새로 체결하거나 보증금이 변경되는 경우에는 확정일자를 반드시 다시 받아야 우선변제권을 유지할 수 있습니다.


확정일자 갱신 필요 시점:

  • 계약 연장 후 보증금 변경 시

  • 기존 계약서가 아닌 새 계약서를 사용할 경우

  • 임대인이 바뀐 경우 (집주인 변경)

전입신고는 다시 해야 하나요?

  • 주소 변동이 없으면 기존 전입신고는 유지되며, 확정일자만 갱신하면 됨

  • 단, 새 주소지로 이사한 경우 전입신고도 반드시 다시 해야 합니다.



전세 계약 연장 관련 자주 하는 실수

  1. 보증금 변경했지만 확정일자 갱신을 안 함
    → 보호받지 못해 전세보증금 반환 우선순위 상실

  2. 임대료 협상 없이 자동갱신으로 처리
    → 임대인이 뒤늦게 인상 요구할 시 법적 분쟁 소지

  3. 계약서 없이 연장 구두 합의
    → 보증금 반환 또는 퇴거 시 법적 보호 불가

  4. 임대인이 바뀌었는데 기존 계약서로 유지
    → 신소유자와의 새 계약 필요, 법적 책임 불명확



실전 재계약 협상 대화 예시

🔹 임대인: “이번에 보증금 1천만 원만 올리려고 합니다.”
🔹 임차인: “인근 시세와 비교해보니 현재 수준이 적정선입니다. 장기 거주하며 관리 잘하고 있으니 동결이나 소폭 조정을 부탁드립니다.”


🔹 임대인: “월세로 전환도 생각하고 있는데요.”
🔹 임차인: “전세 유지 시 보증금 일부 인상은 수용하겠습니다. 월세로 전환되면 세금 부담도 있으니 서로 손해입니다.”



연관 질문 FAQ

Q1. 자동 갱신이면 계약서를 다시 써야 하나요?
A. 자동 갱신은 기존 계약이 유지되므로 새 계약서 작성은 의무가 아니지만, 조건 변경 시에는 새로 작성하는 것이 안전합니다.

Q2. 보증금이 줄어드는 경우에도 확정일자를 받아야 하나요?
A. 네. 보증금이 변경되면 새 계약서를 기준으로 확정일자를 다시 받아야 우선변제권이 유지됩니다.

Q3. 임대인이 갱신을 거부하려면 어떤 조건이 필요한가요?
A. 실거주 목적 등 정당한 사유가 있어야 하며, 그렇지 않으면 갱신청구권 행사로 계약 연장 가능합니다.

Q4. 계약 연장 시 보증금은 어떻게 지급하나요?
A. 인상된 금액은 재계약일 기준으로 일시불 또는 분할 납부가 가능하며, 계약서에 납부 일정 명시가 필요합니다.

Q5. 임대료 인상률 제한은 있나요?
A. 갱신청구권 행사 시 5% 이내로 제한되며, 재계약은 제한이 없지만 협의가 필요합니다.

Q6. 전세 계약 연장 시 중개사를 꼭 써야 하나요?
A. 필수는 아니며, 당사자 간 직접 계약도 가능합니다. 단, 권리관계 확인은 철저히 해야 합니다.

Q7. 계약 연장을 거부당했어요. 어떻게 하나요?
A. 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 서면으로 갱신청구권을 행사하지 않았다면 자동 연장은 어려울 수 있습니다.

Q8. 연장 후 계약서에 날짜가 겹치면 어떻게 되나요?
A. 계약 시작일이 명확해야 하며, 겹치는 날짜 없이 명시하는 것이 좋습니다. 날짜 오류는 분쟁 소지가 됩니다.



전세 계약 연장은 단순히 ‘계속 사는 것’이 아니라, 법적 권리와 의무를 새로 설정하는 과정입니다. 계약서를 새로 쓰는 것부터 협상, 보증금 보호까지 한 치의 실수도 없이 진행하시려면, 위 내용을 꼭 참고하세요. 도움이 필요하시면 계약서 검토부터 협상 멘트까지 도와드립니다. 😊