전세 계약 중도 해지, 가능한가요? – 합의 해지 방법부터 손해배상 기준, 사유서 작성법까지 전면 정리

전세 계약은 일반적으로 2년의 계약 기간을 기준으로 체결되며, 계약서에도 "계약기간 중 해지 불가"라는 조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 하지만 실제 생활에서는 이사를 가야 하거나 예상치 못한 사정이 생기면서 계약 기간 중 전세를 중도 해지하고 싶어지는 경우가 종종 발생합니다. 문제는 이럴 경우 아무런 절차 없이 계약을 파기하면, 위약금은 물론 법적 책임까지 질 수 있다는 점입니다.


전세 계약은 기본적으로 기간의 정함이 있는 계약이기 때문에, 어느 한쪽의 일방적인 의사만으로는 해지가 불가능합니다. 다만 민법과 주택임대차보호법에 따라 몇 가지 정당한 해지 사유가 인정되기도 하며, 임대인과의 합의를 통해 중도 해지하는 방법도 현실적으로 많이 활용됩니다. 중요한 것은 해지를 공식화하는 절차, 손해배상의 기준, 사유서를 제대로 작성하는 방법을 숙지하고 있어야만, 불필요한 분쟁 없이 원만하게 해결할 수 있다는 점입니다.


이 글에서는 전세 계약을 중도에 종료하고자 할 때 반드시 알아야 할 핵심 정보를 담았습니다. 합의 해지 방식과 대체 세입자 구하는 팁, 손해배상 계산 기준, 해지 사유서 작성 요령까지 실제 계약에 바로 적용할 수 있는 형태로 안내하므로, 전세 계약 종료를 고민 중이시라면 반드시 끝까지 정독해 주세요.




전세 계약 중도 해지가 어려운 이유

전세 계약은 민법상 기간을 정한 임대차 계약에 해당하며, 계약 기간 동안 양측 모두 권리와 의무를 이행해야 할 책임이 있습니다. 따라서 법적으로는 임차인이 계약 기간 중 중도에 해지를 요청하더라도, 임대인의 동의 없이는 해지가 불가능합니다.

다만 다음과 같은 경우에는 예외적으로 계약 해지가 가능합니다.

  • 임대인의 동의를 받아 ‘합의 해지’로 처리한 경우

  • 임대인이 계약상 의무를 위반한 경우 (예: 하자 방치, 보증금 반환 불이행)

  • 입주 전 단계에서 해지 요청(민법 제635조에 따라 사용 전 계약 해지 가능)

  • 임차인이 대체 세입자를 구해 임대인이 손해를 보지 않는 경우


그 외의 상황에서 무단 해지를 할 경우, 계약 위반으로 간주되어 손해배상 책임이 발생할 수 있으며, 보증금 일부 차감 또는 위약금 청구가 이어질 수 있습니다.



임대인과의 ‘합의 해지’가 가장 실용적

전세 계약 중도 해지를 원할 경우 가장 현실적이고 분쟁이 없는 방법은 바로 임대인과의 ‘합의 해지’ 방식입니다. 이는 계약서에 명시된 기간과는 별개로, 양측의 자발적인 합의에 따라 계약을 조기 종료하는 절차입니다.

합의 해지 절차:

  1. 해지 요청: 임차인이 중도 해지 사유와 퇴거 희망일을 임대인에게 설명

  2. 대체 세입자 제안: 임차인이 직접 다음 세입자를 구하여 임대인의 승인 요청

  3. 보증금 및 계약 조건 협의: 잔여 계약기간에 대한 손해액 또는 위약금 협의

  4. 합의서 작성: 퇴거일, 보증금 반환일, 위약금 여부 등을 포함한 합의문 서면 작성

  5. 열쇠 반납 및 퇴거 점검 후 계약 종료


대부분의 임대인도 공실 기간이 생기지 않는다면 손해 없이 계약 해지를 받아들이는 경우가 많기 때문에, 임차인이 대체 세입자를 구하는 조건으로 조기 해지를 협의하는 것이 현실적인 방법입니다.





중도 해지 시 손해배상 기준

전세 계약 중도 해지 시 손해배상은 계약서에 명시된 특약, 잔여 기간, 임대인의 공실 기간, 재임대까지 소요된 시간 등을 기준으로 산정됩니다.

손해배상 기준 예시:

  • 임차인이 대체 세입자를 구하지 못한 경우

    • 남은 계약 기간 동안의 전세금 이자 손실, 공실 기간 동안의 손해를 기준으로 위약금 청구 가능

  • 임차인이 대체 세입자를 구한 경우

    • 임대인이 추가적인 손해를 보지 않는다면 대부분 위약금 없이 해지 가능

  • 계약서에 위약금 조항이 있는 경우

    • “중도 해지 시 보증금의 10%를 위약금으로 한다” 등의 조항에 따라 금액 산정

  • 계약서에 손해배상 조항이 없는 경우

    • 실손해 기준으로 법원이 판단 (공실 기간, 재임대 조건의 차이 등 고려)


📌 주의사항: 계약서에 ‘중도 해지 불가’라고 명시돼 있어도, 실제 법적으로는 손해가 발생하지 않는다면 위약금 청구는 어렵다는 것이 다수 판례의 입장입니다. 즉, 임차인이 손해 없이 대체 세입자를 데려왔음에도 위약금을 요구하면 부당청구로 간주될 수 있습니다.



해지 사유서 작성 요령과 예시

임대인과 해지를 협의할 때, 또는 분쟁 발생 시 대비해 정식 해지 사유서를 제출하는 것이 매우 중요합니다. 이는 의사 표시를 명확히 하고, 법적 증거로 활용되며, 내용증명 우편으로 보내는 것을 권장합니다.


해지 사유서 작성 시 필수 요소:

  • 계약 당사자 정보 (임대인·임차인 성명 및 주소)

  • 임대차 목적물 주소

  • 계약 기간 및 계약 체결일

  • 해지 요청 사유 (구체적으로 기재)

  • 퇴거 예정일

  • 대체 세입자 유무

  • 보증금 반환 요청 시점

  • 서명 및 연락처


[전세 계약 해지 사유서 예시]


[전세 계약 중도 해지 요청서]

임대인: 홍길동  
임차인: 김하늘  
주소: 서울시 성동구 왕십리로 123, 101동 301호  
계약 체결일: 2023년 6월 1일  
계약 만료일: 2025년 5월 31일

본인은 아래와 같은 사유로 인해 계약 만료 이전에 중도 해지를 요청드립니다.

- 해지 사유: 직장 발령으로 인한 지방 전근 및 주거 이전  
- 퇴거 예정일: 2025년 4월 30일  
- 대체 세입자 여부: 모집 중이며, 임대인 승인 후 계약 예정  
- 보증금 반환 요청일: 퇴거일로부터 7일 이내

본 요청이 임대인의 불이익을 최소화하는 방향으로 처리되기를 바라며, 향후 발생할 수 있는 손해에 대해서는 협의하겠습니다.

2025년 4월 10일  
임차인: 김하늘 (서명)  
연락처: 010-1234-5678


자주 발생하는 중도 해지 관련 분쟁 사례

1. 임대인이 위약금 과다 청구
– 법적 근거 없이 과도한 위약금 요구
→ 대체 세입자 존재 시 실손해가 없으므로 법적으로 부당


2. 임차인이 통보 없이 무단 퇴거
– 잔여 월세 정산 없이 갑작스러운 이사
→ 임대인은 손해배상청구 가능, 보증금에서 공제


3. 임대인이 대체 세입자를 거부
– 정당한 사유 없이 임차인이 구한 사람을 반려
→ 법원은 ‘사실상 해지 방해’로 보고 임대인 책임 인정


4. 사유 없이 해지를 거절하며 보증금 반환 지연
→ 내용증명 및 보증금 반환 청구 소송 가능



연관 질문 FAQ

Q1. 전세계약 중도 해지를 할 수 있는 가장 좋은 방법은?
A. 임대인과 ‘합의 해지’를 하되, 대체 세입자를 구해주는 것이 가장 현실적이며 분쟁 없이 해결할 수 있습니다.

Q2. 대체 세입자는 누가 구해야 하나요?
A. 임차인이 해지를 원할 경우 직접 구하는 것이 일반적이며, 임대인의 승인을 받아야 계약 체결이 가능합니다.

Q3. 임대인이 대체 세입자를 거부하면 어떻게 하나요?
A. 정당한 사유 없이 거부하면 해지를 고의로 방해하는 것으로 간주돼, 법적 책임을 물을 수 있습니다.

Q4. 계약서에 위약금이 명시되어 있지 않은 경우는요?
A. 실손해를 기준으로 손해배상이 결정되며, 위약금이 아닌 공실로 인한 손해만 청구할 수 있습니다.

Q5. 계약 해지 통보는 어떻게 해야 하나요?
A. 문자, 전화는 증거력이 약하므로 내용증명 우편을 통해 정식 통보서를 보내는 것이 가장 좋습니다.

Q6. 임대인이 해지에 동의했는데, 보증금을 늦게 준다면?
A. 퇴거일 기준으로 보증금 반환 소송 제기가 가능하며, 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

Q7. 계약 전이라도 중도 해지가 가능한가요?
A. 입주 전에는 민법 제635조에 따라 임차인이 해지할 수 있으며, 이 경우 실손해만 배상하면 됩니다.

Q8. 임차인이 일방적으로 나가면 어떻게 되나요?
A. 계약 위반으로 간주되어 손해배상 책임이 발생하고, 보증금에서 해당 금액이 공제될 수 있습니다.



전세 계약의 중도 해지는 임대인과의 신뢰를 유지하며, 법적 기준을 바탕으로 협상하는 것이 가장 중요합니다. 상황이 복잡하거나 임대인이 협조하지 않을 경우, 계약서 분석부터 통보서 작성, 분쟁 조정까지 도움을 드릴 수 있으니 언제든 문의 주세요. 😊