2025년형 계약갱신요구권 사용법 – 행사 시기, 임대인 대응, 거절 사유까지 완벽 정리

전세 또는 월세로 거주 중인 임차인에게 가장 중요한 법적 권리 중 하나는 바로 계약갱신요구권입니다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 이 제도는, 세입자가 한 번에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있도록 보장한 강력한 주거 안정장치입니다. ‘2+2년 보장안’으로 불리며, 세입자가 정해진 기간 내에 계약 연장을 요청하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.


하지만 많은 분들이 여전히 이 제도의 정확한 행사 방법, 사용 시기, 임대인의 거절 가능 사유, 통보 방식 등을 잘 모르고 있어, 정당한 권리를 놓치는 사례가 발생하고 있습니다. 특히 계약 만료 직전까지 기다리다가 청구권을 행사하지 못하거나, 구두로 통보해서 법적 효력을 인정받지 못하는 경우도 많습니다.


이번 글에서는 세입자 여러분이 계약갱신요구권을 실제로 사용할 수 있도록 도와드리기 위해, 언제, 어떻게, 무엇을 준비해서 행사해야 하는지, 임대인이 대응했을 때 어떤 방식으로 방어하거나 협상해야 하는지, 거절 사유가 정당한지 판별하는 기준까지 명확하게 정리해드립니다. 글 끝까지 보시면, 계약 연장을 둘러싼 걱정 없이 당당하게 권리를 주장하고, 주거 안정을 지킬 수 있는 실전 전략을 완벽하게 익히실 수 있습니다.




계약갱신요구권이란 무엇인가요?

계약갱신요구권은 임차인이 일정 요건을 충족할 경우, 기존 임대차 계약을 한 번에 한해 2년 더 연장할 수 있도록 법으로 보장한 권리입니다. 이는 주거의 연속성과 안정성을 확보하기 위한 장치로, 임대인의 동의 없이도 임차인이 원하면 법적으로 계약을 연장할 수 있습니다.


기본 내용 요약:

  • 행사 주체: 임차인(세입자)

  • 보장 기간: 기존 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년

  • 행사 횟수: 1회에 한해 가능

  • 행사 요건: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면으로 통보

  • 효력: 법적으로 강제력 존재, 임대인이 특별한 사유 없이는 거절 불가



계약갱신요구권 행사 시기와 조건

계약갱신요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 것이 아니라, 정해진 시기 내에 반드시 통보해야 효력이 발생합니다.

행사 시기:

  • 계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 행사 가능

  • 예: 계약 만료일이 2025년 12월 31일이면, 2025년 6월 30일부터 10월 31일까지 행사 가능

행사 조건:

  • 임차인이 실제 거주하고 있을 것

  • 계약 위반 사항이 없을 것 (차임 연체, 무단 전대차 등)

  • 갱신청구권을 이미 행사한 적이 없을 것

  • 임대차 기간이 2년 이상일 것 (최초 계약이 1년이면 자동연장만 해당)


📌 주의사항: 시기를 놓치면 자동갱신이 되거나, 임대인이 갱신을 거부해도 법적으로 막을 수 없습니다. 시기 엄수가 핵심입니다!




계약갱신요구권 행사 방법

가장 중요한 것은 법적 효력을 가지는 방식으로 통보하는 것입니다. 구두, 전화, 문자 등은 법정에서 증거력이 떨어질 수 있으므로 내용증명 우편을 통한 서면 통보가 가장 안전합니다.

권장 통보 방식:

  • 내용증명 우편

  • 이메일(전자서명 포함)

  • 문자메시지(캡처 및 날짜 기록 필수)


[계약갱신요구권 행사 통보서 예시]


[계약갱신요구권 행사 통보서]

임대인: 홍길동  
임차인: 김하늘  
임대차 대상 주택: 서울시 마포구 성산동 101-1, 2층  
현재 임대차 계약 만료일: 2025년 12월 31일

본인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 청구합니다. 기존 계약 조건과 동일하게 2년간 연장을 요청드리며, 법적 절차에 따라 본 통보서를 송부합니다.

통보일: 2025년 8월 15일  
임차인: 김하늘 (서명)  
연락처: 010-1234-5678


임대인의 계약갱신요구권 거절 가능 사유

임대인도 무조건 계약을 연장해야 하는 것은 아니며, 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거부할 수 있습니다.

임대인의 거절 사유:

  1. 직계가족의 실거주 예정

    • 임대인 본인 또는 배우자·자녀·부모가 실제 거주하려는 경우

    • 단순한 계획이 아닌, 실제 입주가 입증되어야 함

  2. 임차인의 계약 위반

    • 차임 또는 관리비 2회 이상 연체

    • 무단 구조 변경, 불법 전대차, 임대 목적 외 사용 등

  3. 계약 체결 전 이미 매매 계약이 체결된 경우

    • 새로운 소유자가 실거주 목적으로 인수한 경우

  4. 건물 철거 또는 대수선이 예정되어 있는 경우

    • 허가를 받은 철거 계획이 있을 경우

  5. 기타 정당한 사유가 있다고 법원이 인정한 경우


📌 실거주 사유가 허위일 경우?
– 임대인은 손해배상 책임을 질 수 있으며, 갱신 무효 소송 또는 부당행위로 인한 민사 청구가 가능합니다.



임대인의 대응 유형별 전략

실제로 계약갱신청구권을 행사하면, 임대인은 다음과 같은 반응을 보일 수 있습니다. 이에 따라 대응 전략도 달라져야 합니다.

1. 묵묵부답형

  • 통보 후 아무런 답변이 없는 경우
    → 통보만으로도 갱신 효력 발생하므로 계약은 자동 연장

2. 실거주 주장형

  • "내가 들어와서 살 거다" 주장
    → 실제 전입 여부, 공과금 납부 내역 등 입증자료 확보 요구 가능

3. 가격 인상형

  • 보증금 또는 월세 대폭 인상 요구
    → 갱신청구권 행사 시 5% 이내 인상만 가능, 그 이상은 거절 가능

4. 계약서 무시형

  • “계약서 다시 쓰자”, “조건 바꾸자”
    → 기존 조건 그대로 2년 연장되는 것이 원칙, 협상은 가능하나 강요 불가



갱신청구권 행사 후 체크리스트

  • ✅ 임대차계약서 사본과 확정일자 확인

  • ✅ 전입신고 상태 유지

  • ✅ 통보일 및 방식 기록(내용증명 우편, 문자 캡처 등)

  • ✅ 임대인의 실거주 입증 자료 확인 요청(거절 시 분쟁 조정 신청)

  • ✅ 보증금 및 조건 변동 없을 경우 계약서 다시 쓰지 않아도 무방

  • ✅ 보증금 인상 시 확정일자 갱신 필수



계약갱신요구권 관련 자주 하는 실수

  1. 청구권 행사 시기를 넘김
    → 6개월 전~2개월 전 사이 통보 필수, 시기 놓치면 자동갱신도 안 됨

  2. 전화나 구두로만 통보
    → 법적 효력 불명확, 반드시 서면 통보

  3. 임대인의 ‘실거주’ 주장 수용 후 추후 미입주
    → 입증자료 확보 후 손해배상 청구 가능

  4. 갱신 후 조건 변경 강요 수용
    → 기존 조건 유지가 원칙, 무리한 인상은 거절 가능



연관 질문 FAQ

Q1. 갱신청구권을 행사하면 자동으로 계약이 연장되나요?
A. 네, 정해진 요건과 시기에 통보하면 자동으로 기존 계약 조건으로 2년 연장됩니다.

Q2. 임대인이 전입을 했다고 주장하면 반드시 수용해야 하나요?
A. 아닙니다. 실제 거주를 증명할 수 있어야 하며, 위장 전입 시 법적 대응 가능합니다.

Q3. 갱신청구권 행사 후 보증금 10% 인상 요구 받았어요. 가능한가요?
A. 갱신청구권 행사에 따른 갱신은 5% 이내 인상만 허용됩니다.

Q4. 계약서에 ‘갱신 불가’ 조항이 있으면 청구권 못 쓰나요?
A. 해당 조항은 법보다 우선하지 않기 때문에 무효입니다. 청구권은 법적으로 행사 가능합니다.

Q5. 계약 만료일 1개월 전에 청구권 행사해도 되나요?
A. 아니요. 2개월 전까지 행사해야 하며, 그 이후는 법적으로 인정되지 않습니다.

Q6. 자동갱신이 된 경우에도 청구권을 쓸 수 있나요?
A. 아닙니다. 자동갱신이 되면 ‘청구권 행사 기회’는 소멸됩니다.

Q7. 청구권 행사 시 계약서를 꼭 다시 써야 하나요?
A. 필수는 아니며, 기존 조건 유지가 원칙입니다. 하지만 보증금 변경 시 확정일자 갱신이 필요합니다.

Q8. 임대인이 갱신을 거부하고 퇴거 요구하면요?
A. 거절 사유가 정당하지 않다면 법적으로 무효이며, 민사소송 또는 조정 신청 가능



계약갱신요구권은 세입자에게 부여된 매우 강력한 권리입니다. 하지만 이 권리를 언제, 어떻게 행사하느냐에 따라 그 효과가 달라지기 때문에, 사전 준비와 정확한 절차가 무엇보다 중요합니다. 필요한 경우, 통보서 작성, 임대인 대응 전략, 분쟁 발생 시 대처법까지 맞춤형으로 도와드리니 언제든지 편하게 문의 주세요. 😊