전세 계약 파기 시 위약금, 어떻게 정해질까? – 위약금 계산법부터 실제 사례 분석, 분쟁 해결 방법까지

전세 계약은 통상 2년 이상의 기간 동안 큰 금액의 보증금을 걸고 체결되는 계약입니다. 그만큼 임대인과 임차인 모두에게 큰 책임이 따르며, 한쪽이 계약을 파기할 경우 위약금 문제가 반드시 발생하게 됩니다. 전세 계약은 부동산 계약 중에서도 금전 규모가 크고 계약 기간이 길기 때문에, 계약 이행을 전제로 다양한 준비가 이루어지는데요. 이런 상황에서 계약이 일방적으로 파기된다면, 손해도 그만큼 클 수밖에 없습니다.


그렇다면 실제로 전세 계약이 파기되었을 경우, 누가 얼마의 위약금을 부담하게 될까요? 계약을 파기한 쪽이 무조건 전액 배상해야 할까요? 아니면 상황에 따라 감액되거나, 위약금 없이 계약을 종료할 수도 있을까요?


이번 글에서는 전세 계약 파기와 관련된 법적 기준과 위약금 계산 방식, 실제 법원 판례에서 어떻게 판단되었는지, 분쟁 발생 시 해결 방법까지 전면적으로 정리해드립니다. 특히 임대인과 임차인이 모두 참고할 수 있도록 계약 단계별 체크리스트, 상황별 대응 전략, 실무 중심 사례도 함께 제공합니다. 2025년 기준 최신 판례와 해석을 반영하였으니, 전세 계약 해지 또는 파기를 고민 중이신 분들은 꼭 정독해보세요.




전세 계약 파기란 무엇인가?

전세 계약 파기란, 임대인 또는 임차인이 전세계약 체결 후 잔금일 이전 또는 입주 전후에 일방적으로 계약을 해지하거나, 계약 이행을 거부하는 경우를 말합니다.

전세 계약 파기 구분

구분시점법적 명칭
계약금만 납부 후 파기계약 해제민법 제565조 적용
중도 해지 (입주 후)계약 해지계약 위반 or 정당 사유 여부 고려

📌 포인트: 계약서상 특약이 없다면 민법 규정에 따라 처리됩니다. 계약금과 해약금 관련 조항이 있다면, 그 조항이 우선 적용됩니다.



위약금의 법적 기준은?

민법 제565조에 따르면, 매매 또는 임대차 계약 시 계약금을 수수한 경우 다음과 같이 해제할 수 있습니다.

민법 제565조 내용 요약

  • 매수인(임차인)이 계약 해제 시: 계약금 포기

  • 매도인(임대인)이 계약 해제 시: 계약금의 배액 반환

즉, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 계약 파기를 요청할 경우 계약금을 돌려받지 못하며, 임대인이 일방적으로 계약을 파기할 경우 계약금의 2배를 지급해야 합니다.

📌 주의: 실제 분쟁에서는 계약의 해제 시점, 중도 해지 사유, 계약 조항 유무, 상대방 귀책 사유 등이 종합적으로 고려됩니다.





위약금 계산법

전세 계약 파기 시 위약금은 아래 기준을 따릅니다.

계약 단계별 위약금 계산 방식

시점위약금 기준예시
계약금 납부 후 잔금 전 파기계약금 전액 또는 배액계약금 1,000만 원이면 포기 or 2,000만 원 지급
입주 후 중도 해지실손해배상 + 위약금공실기간, 부동산 수수료, 권리금 등 포함
계약서에 위약금 명시된 경우명시 금액 또는 비율“총 계약금의 10%” 등 기준 적용

📌 계약서 특약이 없을 경우 민법 기본 규정 적용



실제 사례 분석으로 보는 위약금 판결

사례 ① 임차인이 계약금만 내고 계약 파기

  • 배경: 임차인이 계약 후 타지역으로 이사 계획 변경 → 잔금 미납

  • 판결: 임대인은 계약금 반환 의무 없음 (임차인의 단순 변심)

  • 결과: 계약금 1,500만 원 전액 몰수

📌 해석: 계약금은 ‘계약 이행 의사 표시’이며, 철회 시 포기하는 것이 원칙



사례 ② 임대인이 계약 이후 집을 매도하며 파기

  • 배경: 임대인이 계약 후 다른 사람에게 주택 매도 → 임차인에게 계약 취소 통보

  • 판결: 임대인은 계약금의 2배를 배상해야 함

  • 결과: 계약금 1,000만 원 × 2 = 2,000만 원 지급 판결

📌 해석: 임대인이 귀책사유로 계약 불이행 시 배액 배상 책임



사례 ③ 입주 후 6개월 만에 임차인이 해지 요청

  • 배경: 갑작스러운 해외 발령으로 퇴거 요청

  • 판결: 임차인 사정으로 인한 계약 해지는 정당 사유 아님

  • 결과: 재임차인 구할 때까지 공실에 따른 손해배상 판결 (2개월치 공실 월세 상당액 지급)

📌 해석: 중도 해지는 상대방 동의 없이는 위약으로 판단, 실손해가 기준이 됨



분쟁 해결을 위한 실무 전략

1. 계약서 특약 확인이 우선

  • 계약 해제 및 해지 조항

  • 위약금 금액 명시 여부

  • “일방적 계약 파기 시 계약금 몰취 또는 배액 배상” 문구 확인

2. 파기 사유 서면 정리

  • 이메일, 문자, 통화 녹취 등 파기 이유 증빙

  • 정당 사유 여부를 입증할 수 있는 자료 확보

3. 재임차인 주선 협조

  • 임차인이 해지하려면 재임차인을 주선하여 임대인의 손해를 최소화해야 위약금이 줄어듬

4. 내용증명 발송

  • 계약 해지 의사, 반환 요청, 위약금 협의 내용 등을 서면으로 공식 전달

📌 팁: 서면 증거 없이는 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있음



자주 발생하는 계약 파기 분쟁 유형

유형결과
임차인이 계약 후 다른 집으로 변경계약금 몰수 (단순 변심)
임대인이 가격 인상 이유로 일방 파기계약금 2배 배상
중도 퇴거 사유가 건강·이직 등법원은 대부분 위약 사유로 판단
상대방이 계약 불이행한 경우귀책 사유 있는 쪽이 위약금 부담

📌 판단 기준: 계약 파기의 원인이 누구에게 있느냐가 핵심입니다.



전세 계약 파기 후 발생 가능한 법적 절차

  1. 계약 해제 통보 → 구두보다는 내용증명이 유효

  2. 위약금 지급 또는 반환 청구

  3. 상대방 불응 시 민사소송 또는 지급명령 신청

  4. 판결 확정 후 강제집행 또는 압류 가능

📌 소액이라도 위약금 반환 거절 시 정식 법적 대응 가능



연관 질문 FAQ

Q1. 계약서에 위약금 조항이 없으면 무조건 민법대로 적용되나요?
A. 네. 별도의 특약이 없다면 민법 제565조에 따라 계약금 몰수 또는 배액 반환 원칙이 적용됩니다.

Q2. 전세계약 후 보증금 일부만 냈는데 파기되면요?
A. 보증금 중 계약금 성격의 금액만 위약금으로 간주되며, 잔금은 반환 대상입니다.

Q3. 임차인이 중도에 나가려면 위약금을 꼭 내야 하나요?
A. 상대방의 동의 없이는 원칙적으로 위약이며, 실손해 발생 시 배상 책임이 있습니다.

Q4. 계약 파기 후 상대방이 반환을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 내용증명 후에도 불응 시 민사소송 또는 지급명령 신청을 통해 법적 회수 절차를 진행할 수 있습니다.

Q5. 계약금만 낸 상태에서 해지하면 배상은 어느 정도인가요?
A. 임차인은 계약금 포기, 임대인은 계약금 배액 반환이 일반 원칙입니다.

Q6. 계약서에 ‘특별한 사유 시 위약금 면제’ 조항이 있다면 적용되나요?
A. 네. 해당 조항이 유효하다면, 증빙자료를 통해 위약금 면제가 가능합니다.

Q7. 중도 해지 사유로 질병이나 천재지변도 인정되나요?
A. 경우에 따라 인정되지만, 법원은 대체로 계약 이행을 우선으로 봅니다. 합리적 해지 사유 입증이 중요합니다.

Q8. 위약금 없이 계약 해지할 수 있는 조건은 무엇인가요?
A. 상대방의 계약 위반(임대인의 수리 거부, 하자 방치 등)이나 부득이한 사정(명시된 특약 등)이 있는 경우입니다.



전세 계약은 단순히 공간을 빌리는 계약이 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 금전이 오가는 민감한 계약입니다. 계약 파기를 고려 중이라면 반드시 위약금 기준, 계약 조항, 상대방 귀책 여부, 파기 사유에 따른 증거자료 확보 등 전체적인 리스크를 분석해야 하며, 감정이 아닌 법적 기준으로 접근하는 것이 분쟁을 최소화하는 길입니다. 필요하시면 계약서 분석, 위약금 시뮬레이션, 내용증명 작성 지원까지 도와드릴게요. 😊