전세 사기 안 당하는 법! 필수 체크리스트로 깡통전세와 시세 함정 완벽 예방법

전세 사기는 매년 수천 건씩 발생하며, 그 피해 규모 또한 천문학적입니다. 특히 2023년부터 2025년 사이 부동산 시장의 변동성과 금리 인상 여파로 ‘깡통전세’ 문제가 심화되면서, 더 많은 사람들이 위험에 노출되고 있습니다. 깡통전세란 집값보다 전세 보증금이 높거나 비슷한 경우로, 집주인이 집을 팔아도 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다. 여기에 더해 악의적인 중개업소, 허위 시세 정보, 권리관계 문제 등이 겹치면 전세 사기의 덫에 걸리기 쉽습니다.


하지만 이런 위험 요소는 사전에 꼼꼼히 확인하면 충분히 피할 수 있습니다. 특히 전세 계약 전 확인해야 할 정보는 몇 가지 핵심 체크리스트만 알면 누구나 쉽게 파악할 수 있습니다. 등기부등본 보는 법, 전세 시세 확인하는 방법, 허위 중개업소 구별법, 그리고 안전한 보증보험 가입까지, 이 글에서는 실제 전세 계약 시 반드시 체크해야 할 항목을 20가지 세부 항목으로 나누어 정리했습니다. 전세 계약을 앞두고 있거나, 갱신을 고려 중이라면 반드시 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다.


세입자 입장에서 전세 사기를 예방하는 가장 강력한 방법은 '정보력'입니다. 임대인의 재정상태, 건물의 시세와 매매가 대비 전세가율, 지역별 수요 등은 모두 계약 전에 파악할 수 있는 정보들입니다. 이러한 정보들을 어떻게 수집하고, 어떻게 분석해야 하는지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.


이 글을 통해 당신은 전세 사기의 모든 유형을 미리 알고 대처할 수 있게 되며, 무엇보다도 ‘내 돈은 내가 지킨다’는 확신을 갖고 안전한 전세 계약을 체결할 수 있을 것입니다.




깡통전세란 무엇인가

깡통전세는 전세 보증금이 집값에 근접하거나 초과된 상태를 말합니다. 즉, 집을 팔아도 보증금을 돌려받을 수 없는 상태로, 세입자에게 큰 손해를 안겨줍니다. 이는 주로 시세 대비 과도한 전세가 책정, 급매물 위주의 거래, 경매 시 낮은 낙찰가 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.


예를 들어, 시세가 1억인 아파트에 9천만 원 전세로 입주했다가 집주인이 경매에 들어가 7천만 원에 낙찰되면, 세입자는 2천만 원 손해를 보게 됩니다. 이처럼 깡통전세는 순식간에 보증금을 잃는 최악의 결과를 초래할 수 있습니다.


전세 계약 전 매매가 대비 전세가율(전세금 ÷ 매매가)을 반드시 확인해야 하며, 80% 이상일 경우 신중하게 접근해야 합니다. 특히 수도권이나 지방의 신축 빌라, 소형 오피스텔 등이 깡통전세 위험이 큰 유형으로 꼽힙니다.


계약 전에 해당 부동산이 실제 거래되는 시세와 차이가 큰지 확인하고, 유사 매물과 비교해 의심 가는 부분은 반드시 점검해야 합니다.



전세 사기의 대표적인 유형

전세 사기에는 다양한 유형이 존재하며, 그 수법도 점점 더 교묘해지고 있습니다.
가장 흔한 유형은 다음과 같습니다:

  • 허위 매물: 실제 존재하지 않는 집을 광고하거나, 계약 당일 다른 집으로 바꾸는 수법

  • 명의신탁: 명의만 빌려 등기한 후, 실제 소유자가 따로 존재하는 경우

  • 위장 전세 계약: 매도인이 전세 계약 체결 후 곧바로 근저당 설정 혹은 경매 신청

  • 가짜 중개업소: 사무소 없이 온라인 광고로만 운영하며 서류조작으로 계약 유도

  • 전세보증금 이중계약: 같은 집에 두 명 이상의 세입자와 계약해 보증금 편취


이러한 유형을 미리 인지하고 실제 계약서 작성 전 철저한 확인 절차를 거치는 것이 중요합니다. 특히 중개인의 말만 믿지 말고, 본인이 직접 서류를 검토해야 사기를 피할 수 있습니다.



등기부등본 확인법

전세 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 이는 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등의 권리관계를 보여주는 문서로, 누구나 열람이 가능합니다.
다음 항목들을 중점적으로 확인하세요:

  • 소유자 명의: 임대인과 등기부의 소유자가 일치하는지

  • 근저당 설정 여부: 은행 대출 등이 잡혀 있는지

  • 가압류, 압류: 법적 분쟁이나 체납으로 인해 압류된 이력이 있는지

  • 전입일자 및 확정일자 우선순위: 다른 세입자의 존재 여부 확인


등기부등본은 대법원 인터넷 등기소 또는 정부24 사이트에서 열람 가능하며, 반드시 최신본으로 확인해야 합니다. 서류상의 변동은 수시로 생기기 때문에 계약 당일에도 한 번 더 조회하는 것이 안전합니다.



실거래가 확인을 통한 시세 파악법

시세 확인은 전세 사기를 피하기 위한 필수 절차입니다. 실제 해당 지역, 같은 평형대의 매물과 비교하여 현재 전세가가 적절한 수준인지 분석해야 합니다.
실거래가는 다음과 같은 경로로 확인할 수 있습니다:

  • 국토교통부 실거래가 공개 시스템: 아파트, 연립, 다세대 등의 매매·전세 실거래가 조회

  • 네이버 부동산, 직방, 다방: 민간 포털을 통한 시세 범위 확인

  • 한국부동산원: 공공 데이터를 기반으로 지역별 평균 시세 확인 가능


이 데이터를 바탕으로 ‘시세보다 너무 싸거나, 너무 비싼’ 매물은 일단 의심해봐야 합니다. 특히 최근 1~2개월간의 거래 내역을 기준으로 분석해야 하며, 매매가와 전세가의 비율이 과도하게 높은 경우는 피하는 것이 좋습니다.



중개업소 신뢰도 판단 기준

믿을 수 없는 중개업소를 통한 계약은 전세 사기로 이어질 확률이 매우 높습니다.
다음은 신뢰할 수 있는 중개업소를 판단하는 체크포인트입니다:

  • 공인중개사 자격증 확인: 중개인의 명찰 및 자격증 게시 여부 확인

  • 부동산 등록번호 확인: 한국공인중개사협회 홈페이지에서 실시간 조회 가능

  • 사무실 위치 및 운영여부: 사무실 유무, 현장 방문을 통한 실체 확인

  • 리뷰 및 신고이력: 네이버 지도, 카카오맵 등에서 후기 확인, 과거 신고 사례 검색

  • 과도한 계약 독촉: 계약을 급하게 진행하려 한다면 의심해야 함


믿을 수 있는 중개인은 계약 전부터 투명하게 정보를 제공하며, 질문에 명확하게 답변합니다. 계약서 작성 시에도 권리관계 확인을 강조하며, 보증보험에 대해 먼저 설명하는 중개인은 신뢰도가 높다고 볼 수 있습니다.



보증보험 가입의 중요성

보증보험은 전세 사기를 막기 위한 가장 강력한 안전장치입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 이 보증보험은, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자가 보증금 전액을 돌려받을 수 있도록 보호해줍니다.
가입을 위해서는 다음 조건이 필요합니다:

  • 전입신고 및 확정일자 완료

  • 등기부등본상 근저당 적정 수준

  • 전세금이 해당 시세 대비 합리적 수준


보증보험 가입 가능 여부는 해당 기관 홈페이지에서 주소만 입력해도 간단히 확인할 수 있습니다. 가입이 불가능한 경우라면 그 자체가 전세 위험의 신호이므로 계약을 재검토해야 합니다. 보험료는 보증금 규모와 계약 기간에 따라 다르며, 평균적으로 연 0.1~0.2% 수준입니다. 이 비용은 보증금을 잃는 리스크에 비하면 결코 아깝지 않습니다.



전입신고와 확정일자 등록의 필수성

전입신고와 확정일자는 세입자의 권리를 보호해주는 필수 절차입니다.
전입신고를 하면 해당 주소에 거주하는 세대주로 등록되며, 확정일자를 부여받으면 법적 우선변제권이 생깁니다. 이를 통해 경매 시 보증금을 우선 회수할 수 있는 권리가 보장됩니다.


전입신고 방법:

  • 계약서를 지참하고 관할 주민센터 방문

  • 계약일 다음날부터 신고 가능

  • 온라인(정부24)에서도 가능


확정일자 등록:

  • 계약서에 도장을 받고 주민센터에서 확정일자 받기

  • 계약서 원본이 반드시 필요함

  • 접수 시 도장과 날짜가 함께 찍힘


이 두 가지 절차를 놓치면 보증금은 보호받을 수 없습니다. 특히 임대인이 경매나 압류로 넘어가는 상황에서 ‘선순위 보증금’이 되기 위한 조건이므로 반드시 잊지 말아야 합니다.





전세 계약 전 체크리스트

전세 계약을 앞두고 반드시 체크해야 할 사항은 다음과 같습니다:

  1. 등기부등본 확인 (소유권, 근저당, 가압류)

  2. 시세 비교 및 전세가율 파악

  3. 중개업소 공인 여부 확인

  4. 임대인 신용정보 확인

  5. 보증보험 가입 가능 여부 확인

  6. 전입신고 및 확정일자 확보 계획

  7. 계약서 필수 조항 확인 (계약 해제, 중도금 반환 등)

  8. 잔금일 일정과 이전 세입자의 전출 여부 확인


이 체크리스트는 반드시 실제 계약서에 서명하기 전에 모두 완료되어야 하며, 부족한 항목은 중개인에게 직접 요구해 확인받아야 합니다.



집주인 신용 및 재정 상태 확인

임대인의 재정상태는 전세 사기의 핵심 단서입니다. 깡통전세의 상당수는 '돈이 없는 임대인'이 전세 보증금을 유용하는 경우에 발생합니다.
다음 방법을 통해 임대인의 신용 상태를 간접적으로 확인할 수 있습니다:

  • 등기부등본상 근저당 과다 여부

  • 대출 비율 및 근저당권자의 성격(은행 vs 사채)

  • 세금 체납으로 인한 압류 기록 유무

  • 임대인의 과거 경매 이력 검색(대법원 사이트)


가능하다면 임대인의 주민등록번호를 통해 신용평가 조회를 요청할 수도 있으나, 이는 동의가 필요하므로 현실적으로 어렵습니다. 대신 임대인이 보증보험 가입을 꺼리거나 서류 제출을 주저한다면, 계약을 미루고 재검토하는 것이 바람직합니다.



전세권 설정의 안전장치

전세권 설정은 전세금 반환을 위한 법적 권리 확보 수단입니다. 등기부등본에 전세권을 설정하면, 임대인의 동의 없이도 경매를 신청할 수 있습니다.
전세권 설정은 다음과 같은 장점이 있습니다:

  • 우선변제권 확보: 확정일자보다 우선순위가 높음

  • 법적 권리화: 단순 거주자가 아닌 등기상 권리자로 등재됨

  • 압류, 경매 대응력 강화


단점은 등기비용(약 15~20만 원)과 임대인의 거부 가능성이 있다는 점입니다. 그러나 전세금 규모가 크고, 위험지역이라면 적극 고려해야 할 방법입니다.



수상한 조건의 계약 조심하기

다음과 같은 조건이 제시된다면 전세 사기를 의심해봐야 합니다:

  • 시세보다 너무 저렴한 전세금

  • 계약을 급히 서두르는 중개인

  • 등기부등본 제공을 꺼리는 임대인

  • 다른 세입자가 금방 나갔다며 방을 빨리 빼야 한다는 설명

  • 보증보험을 거절하거나 불가능하다고 주장


이런 조건이 제시된다면 ‘좋은 기회’가 아니라 ‘사기 가능성’으로 받아들여야 합니다. 계약 전 여러 중개사를 통해 교차 확인하고, 주변 시세를 반드시 비교해 보세요.



최근 3년간 해당 지역 전세 추세 파악

해당 지역의 전세금이 단기간에 급등했는지 여부도 사기 위험을 파악하는 지표가 됩니다.
이를 확인하려면 다음 사이트를 활용하세요:

  • KB부동산 리브온

  • 한국부동산원

  • 국토부 실거래가 공개 시스템


해당 지역, 동일 평형, 건물 연식 등을 기준으로 최근 3년간의 거래 그래프를 비교하세요. 특히 빌라나 다세대주택은 매매가 대비 전세가 상승률이 과도하게 높을 경우 ‘깡통’ 가능성이 큽니다.



임대인과의 면담에서 확인할 점

실제 임대인과 만났을 때는 반드시 다음을 질문해야 합니다:

  • 이 집은 몇 년째 소유하고 있는가?

  • 대출 비율은 얼마나 되는가?

  • 보증보험 가입을 해줄 수 있는가?

  • 세금 체납은 없는가?

  • 최근 수리나 문제 발생 이력은?


직접 대면 면담을 통해 임대인의 태도, 말투, 책임감 등을 종합적으로 판단해야 하며, 명확한 서류 없이 말로만 설명하는 경우는 주의가 필요합니다.



잔금일 전에 반드시 확인해야 할 3가지

잔금 지급일 전에는 마지막으로 다음을 확인해야 합니다:

  1. 등기부등본 재확인: 하루 만에도 근저당이 설정될 수 있습니다.

  2. 전세권 설정 완료 여부: 설정했다면 등기 완료 서류 확인

  3. 이전 세입자의 전출 여부: 전입세대 열람으로 확인 가능


잔금을 먼저 보내고 나중에 문제를 인지하면 모든 상황은 돌이킬 수 없게 됩니다. 계약일보다 잔금일이 더 중요하다는 점을 명심하세요.



계약서에 반드시 들어가야 할 조항

계약서에는 다음 항목들이 반드시 포함되어야 합니다:

  • 전입신고 및 확정일자 확보 조건

  • 보증보험 가입 전제 조건

  • 계약 파기 시 위약금 조항

  • 근저당 증가 시 계약 해제 가능 조건

  • 임대인의 책임하에 대출 증액 제한


특히 중개사가 제공하는 계약서 양식만 믿지 말고, 추가 특약사항으로 당신의 권리를 확실하게 명시해야 합니다.



허위 광고 유형별 특징

허위 광고는 전세 사기의 시작점이 되는 경우가 많습니다. 특히 온라인 부동산 플랫폼, SNS, 블로그 등을 통한 허위 매물 광고는 주의해야 합니다.
대표적인 허위 광고 유형은 다음과 같습니다:

  • 존재하지 않는 매물: 클릭을 유도하기 위한 ‘미끼 매물’, 전화하면 “방금 나갔어요”라고 대응

  • 가격 속이기: 실거래보다 수백~천만 원 낮게 광고 후, 실제 계약 시 다른 집으로 유도

  • 평형 속이기: 전용면적 기준을 공급면적으로 부풀려 광고

  • 위치 조작: 도보 3분 거리라고 해놓고 실제론 15분 거리


이러한 광고에 속지 않기 위해서는 한 중개사 말만 듣지 말고, 동일 매물의 다른 중개업소 광고를 교차 비교해야 합니다. 사진 출처가 동일하거나 매물 설명이 일치하는 경우도 허위 광고일 가능성이 큽니다.



부동산 앱 사용 시 유의사항

부동산 앱(직방, 다방, 호갱노노 등)은 매우 편리하지만, 정보가 100% 신뢰할 수 있는 것은 아닙니다.
앱 사용 시 주의할 점은 다음과 같습니다:

  • 매물 등록일 확인: 오래된 매물은 이미 계약된 경우가 많음

  • 중개인 직접 통화 필수: 앱 내 채팅으로만 소통하지 말 것

  • 사진과 실물 비교: 실내 구조, 뷰, 방향 등 반드시 현장 확인

  • 시세 범위 확인: 같은 단지 내 매물 평균과 비교해 의심 포인트 찾기

  • 후기 활용: 앱 사용자의 평가나 리뷰가 있으면 필히 참고


부동산 앱은 참고 수단이지, 확정된 정보가 아니므로 ‘현장 확인’이 반드시 필요합니다.



갭투자 여부 파악하기

갭투자는 소액 자본으로 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 문제는 전세금을 돌려줄 여력이 없는 임대인이 갭투자를 통해 주택을 다수 소유하게 될 경우, 보증금을 회수하지 못할 위험이 생긴다는 점입니다.

갭투자 여부는 다음 방식으로 파악할 수 있습니다:

  • 등기부등본 소유자 이름으로 다른 부동산 조회: 동일 명의의 다수 소유 여부 확인

  • 소유 기간 확인: 최근에 구입했다면 갭투자일 가능성 ↑

  • 대출 비율 확인: 근저당금액이 높으면 레버리지 투자일 가능성 큼

  • 보증보험 거부: 보증보험 가입을 기피하면 의심 포인트


이러한 정보는 ‘등기부등본’, ‘부동산실거래가시스템’, ‘정부24’를 통해 파악할 수 있으며, 특히 1~2년 사이에 급매로 구매한 건물은 더욱 주의해야 합니다.



확정일자 우선순위 계산법

확정일자 우선순위는 보증금 반환 시 매우 중요합니다. 같은 집에 여러 세입자가 있을 경우, 다음 기준으로 우선순위가 결정됩니다:

  1. 전입신고일 + 확정일자 등록일

  2. 전세권 설정일

  3. 대항력 유무(실제 거주)


예를 들어, A세입자가 2024년 1월 10일 전입신고 + 확정일자를 받고, B세입자가 2024년 2월 5일에 이를 했을 경우, A가 우선순위를 가집니다. 하지만 B가 먼저 전세권을 설정했다면 상황은 달라질 수 있습니다.


이 우선순위는 경매 시 보증금 회수의 우열을 결정하므로, 반드시 ‘계약일’이 아니라 ‘신고일 기준’으로 순위를 따져야 합니다.



경매 진행 시 보증금 회수 우선순위

부동산이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 전액 회수할 수 있느냐는 다음 조건에 따라 결정됩니다:

  • 대항력 + 확정일자 확보 여부

  • 낙찰가 > 선순위 채권 총액

  • 우선변제권 해당 여부(소액보증금 기준)


예를 들어, 수도권의 경우 보증금이 5천만 원 이하인 경우 소액보증금 우선변제 대상이 되며, 일정 금액까지는 다른 채권자보다 먼저 보장받을 수 있습니다.
하지만 그 이상의 보증금이나 근저당이 과다하게 설정된 경우, 경매 낙찰가로 보증금을 전부 회수하지 못할 수도 있습니다.

그래서 경매 낙찰 예측가도 계약 전에 참고하면 좋습니다. 부동산 경매 전문 사이트(지지옥션 등)에서 유사 매물 낙찰 사례를 확인해보세요.



전세 사기 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 계약할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은?
A. 등기부등본의 소유자 명의와 근저당 설정 여부입니다. 이게 문제 있으면 계약하지 말아야 합니다.

Q2. 보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A. 네. 가입 가능하면 반드시 하세요. 보증금을 잃는 유일한 방어 수단입니다.

Q3. 계약서 작성은 중개사에게만 맡기면 되나요?
A. 절대 안 됩니다. 특약사항은 직접 요구해서 넣어야 하며, 임대인의 서명도 직접 받아야 합니다.

Q4. 확정일자 등록 안 하면 어떻게 되나요?
A. 경매 시 후순위로 밀려 보증금 반환이 어렵습니다. 반드시 등록해야 합니다.

Q5. 보증보험이 안 되는 집이면 계약해도 될까요?
A. 매우 위험합니다. 그 자체가 깡통전세 가능성 신호입니다.

Q6. 전입신고와 확정일자는 언제 해야 하나요?
A. 입주 후 즉시. 늦어지면 우선순위에서 밀립니다.

Q7. 시세보다 전세금이 너무 싸면 좋은 건가요?
A. 아니요. 거의 90% 이상은 사기 가능성이 있습니다. 시세 조사 먼저 하세요.

Q8. 전세권 설정은 꼭 해야 하나요?
A. 보증금이 크거나 위험 지역이라면 반드시 설정하는 것이 좋습니다.