2020년 7월 주택임대차보호법 개정 이후 도입된 임대차 계약 갱신 청구권은 세입자의 주거 안정성을 보장하는 중요한 권리로 자리 잡았습니다. 이 제도는 임차인이 일정 요건을 충족하면 계약 기간이 끝난 후에도 한 차례 계약을 연장할 수 있도록 보장합니다. 특히 월세 및 전세 가격이 급등하는 상황에서 갱신요구권은 세입자가 불리한 조건 변경 없이 계속 거주할 수 있도록 돕는 강력한 법적 장치입니다. 하지만, 이 제도의 존재만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 집주인의 거절, 자동 갱신 오해, 법적 분쟁 등 여러 상황에서 정확한 해석과 대응 전략이 필요합니다. 

이 글에서는 갱신요구권 사용법, 자동 갱신과의 차이, 집주인의 거절 사유, 거절 시 임차인의 대응법 등을 체계적으로 설명해드립니다.




갱신요구권 사용법, 언제 어떻게 행사해야 하나?

임대차 계약 갱신 청구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 서면 또는 구두로 갱신 의사를 통보하면 법적으로 행사됩니다. 단, 이를 한 번만 사용할 수 있으며, 최초 계약을 포함해 최대 4년(2년 + 2년)까지 계약을 유지할 수 있습니다.


가장 중요한 점은 정해진 기간 내에 임대인에게 명확하게 의사를 전달하는 것입니다. 이때 서면으로 내용증명을 보내는 것이 가장 안전하며, 문자나 카카오톡 등의 메시지도 증거로 활용 가능하지만 법적 효력을 보장받기 위해서는 우체국의 내용증명을 권장합니다.


또한 갱신요구권은 임차인이 직접 사용하는 권리이기 때문에, 중개인을 통한 구두 의사 전달만으로는 부족할 수 있습니다. 실제로 계약서에 갱신 조항이 없다 하더라도, 법률에 따라 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.


계약 자동 갱신과의 차이점, 헷갈리지 말자

많은 사람들이 갱신요구권과 계약 자동 갱신을 동일하게 인식하지만, 두 개념은 분명히 다릅니다. 자동 갱신은 임대차 계약 만료 후에도 임대인과 임차인 모두 별다른 행동을 하지 않을 경우 자동으로 연장되는 계약 상태를 말하며, 이때 계약 조건은 기존과 동일하게 2년간 유지됩니다.


반면, 갱신 청구권은 임차인이 의사 표시를 통해 연장을 요청하는 적극적인 법적 권리 행사입니다. 자동 갱신은 임대인이 계약 만료 이후 '나가달라'고 요구하지 않으면 성립되는 수동적 갱신이지만, 갱신요구권은 임차인이 임대인의 의사와 관계없이 한 번은 연장을 요구할 수 있다는 강력한 제도입니다.


자동 갱신은 법적으로 보호받지 못하는 경우도 있습니다. 예를 들어 임대인이 이미 계약 만료 이전에 명확하게 종료 의사를 통보한 경우 자동 갱신은 성립되지 않습니다. 하지만 갱신 청구권은 법에서 정한 요건을 갖추기만 하면 집주인의 의사와 무관하게 행사 가능합니다.


집주인의 갱신 거절 사유, 법에서 인정하는 정당한 경우

법은 임대차 계약 갱신 청구권의 행사를 원칙적으로 보장하고 있지만, 임대인이 일정 요건을 충족하면 거절이 가능합니다. 단순한 사적인 이유나 임대료 인상을 위한 거절은 허용되지 않으며, 아래와 같은 사유에 한해 법적으로 인정됩니다.


첫째, 임대인이 실제 거주를 원할 경우입니다. 임대인 본인이나 직계존비속(부모, 자녀 등)이 직접 거주하기 위해 계약을 갱신하지 않겠다고 통보할 수 있습니다. 다만, 이 경우 실제 거주 의사와 계획이 명확히 입증돼야 하며, 임차인이 퇴거한 후 실제 거주하지 않으면 손해배상 대상이 됩니다.


둘째, 임차인이 계약 의무를 위반했을 경우입니다. 월세 연체, 무단 전대, 주거용 외 상업용 사용, 심각한 시설 훼손 등이 여기에 해당합니다. 단순한 분쟁이나 감정적 이유만으로는 거절할 수 없습니다.


셋째, 임대차 목적물이 재건축 또는 철거 예정일 경우입니다. 이 역시 공공기관의 인허가나 실제 재건축 계획이 있어야 하며, 단순 계획만으로는 정당한 거절 사유가 되지 않습니다.


넷째, 임대인이 재산권 행사로서 매각을 원하는 경우는 거절 사유가 되지 않습니다. 즉, 집을 팔기 위해 계약을 종료하겠다는 이유는 법적으로 정당한 거절 사유가 아닙니다.


갱신 거절 시 임차인의 대응 방법

임대인이 갱신 청구를 부당하게 거절하는 경우, 임차인은 법적으로 보호를 받을 수 있으며, 계약 갱신 청구의 효력을 유지할 수 있습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 갱신 의사 통지의 증거 확보입니다. 이는 향후 분쟁 시 법원에서 중요한 판단 기준이 됩니다.


임대인이 거절 사유로 '실거주'를 주장할 경우, 임차인은 실제 거주했는지를 나중에라도 확인할 수 있는 증거(전입세대열람, 수도·전기 사용량 등)를 바탕으로 허위 실거주 여부를 판단하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법원은 거주하지 않은 사실이 밝혀지면 임대인에게 이사비용 및 위자료 등을 배상하라고 판결하는 경우가 많습니다.


또한 임대인이 월세 대폭 인상을 조건으로 갱신을 승인하려는 경우에도, 법적으로는 5% 이내 인상만 가능하므로 이를 초과하는 경우 임차인은 이를 거부하고도 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 때에도 반드시 통지 방식과 근거 자료를 확보해두어야 합니다.


만약 분쟁이 지속되고 자발적 합의가 어려울 경우, 대한법률구조공단이나 지방자치단체의 분쟁조정위원회를 통해 조정을 요청할 수 있으며, 최종적으로는 민사소송으로 계약 갱신의 효력 확인을 구할 수도 있습니다.


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FAQ

Q1. 갱신청구권은 몇 번까지 사용할 수 있나요?
A. 법적으로 한 번만 사용할 수 있습니다. 최초 2년 계약 이후 2년을 더 연장할 수 있어 총 4년까지 계약을 유지할 수 있습니다.


Q2. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 실제로 입주하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 임차인은 손해배상 청구가 가능하며, 이사비, 정신적 피해 보상 등을 법원에 청구할 수 있습니다. 실제 거주 여부는 전입세대 열람 등으로 확인 가능합니다.


Q3. 자동 갱신과 갱신 청구권은 무엇이 다른가요?
A. 자동 갱신은 임대인과 임차인 모두 별다른 조치를 취하지 않았을 때 성립되며, 갱신 청구권은 임차인이 적극적으로 연장을 요구하는 법적 권리 행사입니다.


Q4. 계약 갱신을 요구했는데 집주인이 임대료를 10% 인상하려고 합니다. 받아들여야 하나요?
A. 아닙니다. 갱신 청구권 행사 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 그 이상은 법적으로 허용되지 않습니다.


Q5. 계약 만료까지 1개월밖에 안 남았는데, 갱신 청구권을 사용할 수 있나요?
A. 법적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하므로, 1개월 남은 시점에서는 청구권 행사 기간을 초과하여 사용할 수 없습니다.


Q6. 갱신 청구를 했는데 집주인이 바로 계약 해지를 통보했습니다. 유효한가요?
A. 정당한 거절 사유 없이 해지를 통보했다면, 임차인은 계약 갱신이 성립되었음을 주장할 수 있으며, 법적 효력이 발생합니다.