2020년 7월, 정부는 급격한 전·월세 가격 상승과 임차인의 주거 불안을 해소하기 위해 이른바 ‘임대차 3법’을 도입했습니다. 이 법은 전월세상한제, 계약갱신청구권제, 전월세 신고제 세 가지 제도로 구성되어 있으며, 임차인의 권리를 강화하는 데 목적을 두고 있습니다. 다만, 제도 시행 이후 시장 반응은 엇갈렸고, 2023년과 2024년을 거치며 일부 내용이 개정되거나 적용 범위가 조정되었습니다. 

이 글에서는 임대차 3법의 기본 개념, 도입 배경, 적용 방식, 실전 영향, 최근 개정 내용까지 체계적으로 정리하여, 임대인과 임차인 모두가 알아야 할 내용을 명확히 전달합니다.




전월세상한제, 임대료 인상의 최대 한도 제한

전월세상한제는 임대차 계약을 갱신할 때 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 이는 세입자의 주거 안정성을 보장하고, 단기간에 과도한 임대료 상승을 막기 위한 장치입니다. 단, 이 제도는 계약갱신청구권을 행사했을 때에만 적용되며, 임대인이 자발적으로 새로운 계약을 체결할 경우에는 제한이 없습니다.


예를 들어 기존 전세 보증금이 1억 원이었다면, 갱신 시 최대 1억 500만 원까지만 인상할 수 있습니다. 이 제도는 임대인의 임대료 자율 결정권을 일부 제한한다는 점에서 논란이 있었지만, 시장의 급등기를 억제하는 데에는 일정 부분 효과가 있었다는 평가도 있습니다.


2024년 개정안에서는 상한률을 5%에서 ‘지자체별 탄력 조정’ 가능하도록 바꾸는 안이 논의되었지만, 아직 본격 시행되지는 않았습니다. 향후 물가와 지역별 전세시장 상황에 따라 상한 폭이 유연하게 조정될 수 있을 것으로 보입니다.


계약갱신청구권제, 임차인의 4년 거주권 보장

계약갱신청구권은 임차인이 일정 요건을 충족하면 기존 2년 계약을 한 차례 연장(총 4년)할 수 있는 권리를 말합니다. 2020년 도입 이후 임차인이 본인의 의사로 계약 갱신을 요구할 수 있게 되면서, 거주 안정성이 크게 높아졌다는 평가를 받고 있습니다.


이 제도는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 갱신 의사를 서면 또는 구두로 통보하면 효력이 발생하며, 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다. 다만 예외적으로 임대인이 실거주를 하거나 임차인이 계약 의무를 위반한 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.


2023년 개정으로 계약갱신청구권 사용 시, 임대인은 실거주 목적을 증명해야 하며, 이후 실제로 거주하지 않으면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 강화되었습니다. 특히 ‘허위 실거주’ 문제에 대한 사회적 논란이 커지면서, 정부는 거짓 실거주 시 벌금 및 손해배상제 도입을 검토하고 있습니다.


전월세 신고제, 임대차 정보의 투명한 공개

전월세 신고제는 임대차 계약 체결 시, 계약 내용을 정부에 신고하도록 의무화한 제도입니다. 2021년 6월부터 시행되었으며, 신고 대상은 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약입니다. 신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내이며, 미신고 시 과태료가 부과될 수 있습니다.


신고 항목에는 계약 당사자, 보증금 및 월세 금액, 계약 기간, 중개업소 정보 등이 포함되며, 국토부의 실거래가 시스템을 통해 실시간 공개됩니다. 이 제도는 전월세 시장의 투명성 제고와 세입자 보호에 기여하고 있으며, 집값 담합, 전세 사기 예방에도 긍정적인 효과를 내고 있습니다.


2024년부터는 보증금 3천만 원 초과 또는 월세 20만 원 초과로 기준이 강화되어 적용 범위가 확대되었습니다. 이에 따라 더욱 많은 계약이 신고 대상에 포함되고 있으며, 정부는 전자신고 시스템을 통해 신고 편의를 높이는 방안도 병행하고 있습니다.


개정 내용 요약, 최근 변화 포인트 정리

임대차 3법은 도입 이후 지속적으로 시장 상황과 법적 쟁점을 반영해 개정되고 있습니다. 다음은 최근 몇 년간 주요 개정 사항을 요약한 것입니다.


첫째, 계약갱신청구권과 관련하여 실거주 요건의 강화가 이루어졌습니다. 단순히 구두로 실거주를 밝히는 것이 아니라, 실제 거주 증빙 자료를 요구하고 있으며, 위반 시 법적 제재가 강화되었습니다.


둘째, 전월세 신고제는 대상 확대 및 전자 신고 시스템 개편이 핵심입니다. 특히 보증금 기준이 6천만 원에서 3천만 원으로 내려가면서, 대부분의 임대차 계약이 신고 대상이 되었습니다.


셋째, 전월세상한제는 상한률 조정 논의가 진행 중입니다. 정부는 향후 지역별 임대료 변동성에 따라 상한률을 탄력적으로 조정하는 방안을 검토하고 있습니다.


넷째, 제도 전반에 대해 임대인의 불만도 커지고 있어, ‘임대차 3법 개선특별위원회’가 출범하여 제도 전반을 재정비하고 있으며, 2025년 이후 대대적인 개정 가능성도 제기되고 있습니다.


클릭


FAQ

Q1. 계약갱신청구권은 무조건 2년을 연장해야 하나요?
A. 법적으로는 한 차례 최대 2년 연장이 가능하지만, 임대인과 임차인이 합의하면 그보다 짧게 계약할 수도 있습니다.

Q2. 전월세상한제가 없는 지역도 있나요?
A. 현재는 전국적으로 적용되며, 다만 적용은 계약갱신청구권을 행사한 경우에만 해당됩니다. 신규 계약에는 적용되지 않습니다.

Q3. 임대인이 실거주를 이유로 거절했는데 입주하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 최근에는 이를 위해 전입세대열람, 수도·전기 사용량 확인 등 증빙이 가능해졌습니다.

Q4. 전월세 신고는 온라인으로도 가능한가요?
A. 가능합니다. 정부의 '부동산거래관리시스템' 또는 지자체 전용 홈페이지를 통해 전자신고를 할 수 있으며, 중개인이 대신 신고해줄 수도 있습니다.

Q5. 전월세신고를 안 하면 어떤 불이익이 있나요?
A. 과태료가 부과될 수 있으며, 보증금 보호 등 법적 권리를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 따라서 반드시 기한 내 신고해야 합니다.

Q6. 계약갱신청구권은 전세와 월세 모두 적용되나요?

A. 네. 주택 임대차 계약이라면 전세와 월세 모두에 적용되며, 주거용 목적이면 오피스텔, 도시형생활주택도 대상에 포함됩니다.