전세 계약은 단순히 임대차 관계를 맺는 것이 아니라, 수천만 원에서 수억 원의 금전적 권리를 주고받는 법적 거래입니다. 따라서 계약서 한 장에도 수많은 법적 의미와 책임이 담겨 있으며, 작은 실수 하나로 보증금을 돌려받지 못하거나 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 전세 계약서를 쓸 때는 임차인의 정보 기재, 보증금과 계약 조건의 명시, 공인중개사의 확인 및 서명, 확정일자 받는 법까지 전 과정을 정확히 이해하고 있어야 안전합니다. 

이번 글에서는 전세 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 단계별로 자세히 안내해드립니다.




임차인 정보는 정확하게, 주민등록번호부터 연락처까지

전세 계약서의 첫 번째 항목은 바로 임대인과 임차인의 인적사항입니다. 임차인은 실제로 해당 집에 거주할 사람 또는 보증금을 지급하는 사람이어야 하며, 계약서에는 다음과 같은 정보가 명확히 기재되어야 합니다.


임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처는 필수 항목입니다. 특히 이름은 반드시 주민등록증에 기재된 정식 성명과 동일하게 기재해야 하며, ‘별명’이나 ‘잘못된 철자’는 법적 효력을 약화시킬 수 있습니다. 주민등록번호는 향후 전입신고 및 확정일자 발급 시 확인 자료로 활용되며, 연락처는 계약과 관련한 통지 사항 전달 시 필요합니다.


만약 임차인이 아닌 제3자(예: 부모님)가 보증금을 지급하는 경우, 계약서에 그 사실을 특약사항으로 명시하거나 공동 명의로 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 전세 계약서에서 실제 거주자와 보증금 지급자의 불일치는 향후 분쟁에서 불리한 판단의 근거가 될 수 있습니다.


보증금과 임대차 조건은 구체적으로 기재하기

계약서의 핵심은 ‘보증금’과 ‘임대차 기간’입니다. 이 항목은 반드시 숫자와 한글 금액 모두로 명확히 표기해야 하며, 오기나 공란이 있어서는 안 됩니다.


예를 들어, “전세보증금 금일억원정(₩100,000,000)”과 같이 기재하고, 계약금, 중도금, 잔금의 지급 날짜 및 금액을 항목별로 정확하게 나눠 작성하는 것이 바람직합니다. 전세는 보통 2년 기준으로 계약하며, 계약 종료 후 보증금 반환이 원활히 이루어지려면 계약서에 ‘보증금 반환 조건’이나 ‘계약 연장 조건’ 등을 특약으로 추가하는 것도 추천됩니다.


또한 계약금 지급 이후에는 반드시 계약금 수령 확인을 받는 영수증이나 계좌 이체 내역을 보관해야 하며, 중도금과 잔금 지급 시에도 동일하게 문서화 또는 송금 기록을 남기는 것이 안전합니다. 이 모든 내역이 향후 보증금 반환 청구의 증거자료로 활용됩니다.


공인중개사의 확인과 직인 날인은 필수

전세 계약을 중개인의 도움을 받아 체결하는 경우, 계약서에는 반드시 공인중개사와 중개업소의 정보가 기재되어야 합니다. 공인중개사의 이름, 등록번호, 사무소 주소, 연락처, 그리고 공인중개사 자격증 번호는 빠짐없이 포함되어야 하며, 이들이 날인한 중개사무소 직인은 서류의 신뢰성과 법적 유효성을 보장해 줍니다.


중개사가 작성한 계약서라도 모든 내용을 직접 읽고 이해한 뒤 서명해야 하며, 계약서 3부를 작성하여 임대인, 임차인, 중개인 각각 보관하는 것이 일반적입니다. 중개 수수료의 경우도 계약서에 명확히 기재하거나 별도의 영수증을 받는 것이 좋습니다.


중개사가 의도적으로 불리한 조건을 누락하거나, 계약과정에서 문제 발생 시 책임을 회피하려 할 수 있으므로 반드시 중개인의 서명과 날인을 확인하고, 계약서 내 ‘중개업자 확인’란에 사인했는지 여부를 마지막까지 점검해야 합니다.


확정일자 기입은 언제, 어디서, 어떻게 해야 할까

전세 계약을 안전하게 마무리하려면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임대차 계약이 체결된 날짜를 법적으로 증명하는 제도로, 보증금 반환 우선권 확보를 위해 매우 중요합니다.


확정일자는 주민센터(동주민센터 또는 구청), 인터넷 등기소, 일부 온라인 앱 등을 통해 받을 수 있으며, 전입신고와 함께 하는 것이 가장 이상적입니다. 전입신고를 하면 실제 거주지 확인이 가능해지고, 확정일자를 함께 받으면 보증금 보호에 법적 효력이 생깁니다.


확정일자를 받을 때는 반드시 임대차 계약서 원본을 지참해야 하며, 모든 페이지에 임대인과 임차인의 서명이 포함돼 있어야 합니다. 서명 누락이 있을 경우 확정일자 부여가 거절될 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.


주의할 점은 확정일자는 계약일이 아니라 확정일자를 신청한 날짜 기준으로 우선순위가 결정된다는 점입니다. 따라서 계약서를 작성한 즉시 또는 늦어도 며칠 내에 확정일자를 받아야 보증금 보호에 유리한 우선순위를 가질 수 있습니다.


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FAQ 자주 묻는 질문 6가지

Q1. 전세 계약서에 임차인 이름이 틀리면 문제가 되나요?
A1. 네, 실제 신분증과 다른 이름이 기재되면 법적 효력이 약화될 수 있고, 보증금 반환 소송 등에서도 불리할 수 있으므로 반드시 정확히 작성해야 합니다.

Q2. 확정일자를 반드시 받아야 하나요?
A2. 네, 전세보증금을 법적으로 보호받기 위해서는 확정일자와 전입신고가 모두 필요합니다. 둘 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 인정되지 않을 수 있습니다.

Q3. 전세 계약을 당사자가 아닌 대리인이 해도 되나요?
A3. 가능합니다. 다만 대리인의 신분증, 인감증명서, 위임장 등 적법한 서류를 함께 제출하고 계약서에도 대리인임을 명시해야 합니다.

Q4. 보증금은 현금으로 줘도 되나요?
A4. 원칙적으로는 가능하지만, 분쟁을 대비해 계좌 이체 또는 영수증 작성 등 입증 가능한 방법으로 지급하는 것이 좋습니다.

Q5. 계약서에 계약 기간을 1년으로 해도 되나요?
A5. 가능합니다. 하지만 2년 미만의 계약은 임차인이 원할 경우 2년으로 연장할 수 있으므로 실질적으로는 2년 계약과 동일한 효력을 가집니다.

Q6. 중개사 없이 직거래로 계약서를 써도 괜찮을까요?
A6. 가능합니다. 그러나 권리관계 확인, 등기부 열람, 확정일자 처리 등 모든 절차를 직접 해야 하므로 부동산 지식이 부족한 경우에는 주의가 필요합니다.