부동산을 매매하거나 증여, 상속받았다면 반드시 해야 하는 절차 중 하나가 ‘실거래 신고’입니다. 실거래 신고는 단순히 가격을 정부에 보고하는 수준이 아니라, 세금 부과의 기준이 되며 등기 이전과도 직접적으로 연동되는 법적 의무입니다. 신고를 지연하거나 누락하면 수백만 원의 과태료가 부과될 수 있으며, 등기 이전 자체가 지연되는 불이익을 초래할 수 있으므로 절대 간과해서는 안 됩니다. 

이번 글에서는 부동산 실거래 신고와 관련해 신고 기간, 과태료 규정, 신고 방법, 등기 이전과의 연계성까지 반드시 알아야 할 핵심 내용을 정리해드립니다.




부동산 실거래 신고는 언제까지 해야 할까

부동산 실거래 신고는 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 완료해야 합니다. 여기서 말하는 계약일은 단순한 구두 합의가 아닌, 실제로 계약서를 작성하고 서명을 완료한 날짜를 기준으로 합니다. 즉, 계약금 지급일이 아니라 계약서 서명일이 기준이라는 점을 정확히 이해해야 합니다.


계약서 작성 후 한 달 안에 실거래 신고를 마쳐야 하며, 만약 30일을 초과할 경우 지연일수에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 특히 일정 금액 이상의 부동산 거래(예: 고가 주택, 상업용 건물 등)는 세무조사 대상이 될 수 있기 때문에 정확한 신고가 더욱 중요합니다.


또한 일부 거래는 계약일이 아닌 소유권 이전 등기일을 기준으로 생각하는 경우가 있지만, 실거래 신고는 등기 이전보다 우선적으로 이뤄져야 하는 절차이며, 이를 통해 정부는 실제 거래가 발생한 시점의 가격과 내역을 파악하게 됩니다.


신고를 안 하면 어떻게 되나, 과태료 규정 정리

실거래 신고를 기한 내 하지 않으면 최대 500만 원까지 과태료가 부과됩니다. 과태료는 단순 누락이나 실수라고 해도 감경되지 않는 경우가 많으며, 특히 고의적 누락, 허위 신고가 의심될 경우 행정처분은 물론 세무조사로 이어질 수 있습니다.


예를 들어, 매매 계약을 체결하고도 신고를 하지 않으면 첫 번째로는 행정적 과태료 부과, 두 번째로는 취득세 및 양도세의 가산세 부과, 세 번째로는 등기 이전이 지연되면서 소유권 주장에 제약이 생기는 문제로 확대될 수 있습니다.


허위 신고의 경우에도 심각한 처벌이 따릅니다. 대표적으로 실거래가보다 낮게 신고해 양도세를 줄이려는 시도는 세무 당국의 자금 흐름 조사 대상이 되며, 적발 시 세금 추징은 물론 형사 처벌까지 받을 수 있습니다.


따라서 실거래 신고는 단순한 형식이 아니라, 부동산 거래의 신뢰를 보장하고 세무 행정을 투명하게 만들기 위한 핵심 제도임을 인식해야 합니다.


실거래 신고 방법, 누구나 쉽게 할 수 있다

실거래 신고는 크게 두 가지 방법으로 할 수 있습니다. 하나는 관할 시·군·구청의 부동산관리과에 방문해 직접 신고하는 방법이며, 다른 하나는 인터넷을 통한 온라인 신고입니다. 2025년 현재는 대부분의 사람들이 온라인으로 신고를 진행하며, 국토교통부의 ‘부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)’을 이용하면 집에서도 간편하게 제출이 가능합니다.


신고를 하기 위해서는 매매계약서, 주민등록증, 공동인증서, 부동산에 대한 정보(지번, 면적 등)를 준비해야 하며, 임대차 계약이 포함된 경우 임대차 계약서도 함께 제출해야 할 수 있습니다.


공인중개사를 통해 거래한 경우에는 중개인이 실거래 신고를 대행해주는 것이 일반적입니다. 하지만 직접 거래(직거래)의 경우에는 매수인이나 매도인이 직접 신고해야 하며, 양측 중 한 명이 해도 무방합니다. 다만 실거래 신고를 누가 했는지는 계약 당사자 모두가 확인할 수 있으므로, 계약서 작성 이후 서로 신고 여부를 체크하는 것이 좋습니다.


또한 거래 후 계약 해제 시에는 해제 사실도 30일 이내에 신고해야 하며, 이를 누락할 경우에도 과태료 대상이 됩니다. 단순히 신고만 했다고 안심하지 말고, 계약 진행 상황이 변동되었을 경우에도 즉시 재신고하는 습관이 필요합니다.


등기 이전은 실거래 신고 완료가 전제 조건

부동산의 소유권 이전 등기를 하기 위해서는 먼저 실거래 신고가 완료되어야 합니다. 법원 등기소에서는 실거래 신고가 되어 있지 않은 상태에서는 등기 이전 접수를 받아주지 않기 때문에, 등기 일정을 잡기 전에는 반드시 신고가 완료되었는지를 확인해야 합니다.


등기 이전은 통상적으로 잔금 지급 후 1~2주 내 진행되며, 이때 필요한 서류로는 실거래 신고 확인서, 등기필증, 인감증명서, 신분증 등이 있습니다. 이 중 실거래 신고 확인서는 부동산거래관리시스템이나 구청에서 출력할 수 있으며, 매수인이 직접 등기를 진행하는 경우 이 서류가 빠지면 접수가 불가합니다.


또한 등기 이전 시 취득세를 먼저 납부해야 등기 접수가 가능하므로, 실거래가 신고가 늦어지면 전체 일정이 지연됩니다. 만약 신고 금액과 등기 금액이 일치하지 않는다면, 국세청과 지방세청에서 이중 조사가 들어올 수 있으므로 모든 금액과 날짜는 일관성 있게 처리하는 것이 바람직합니다.


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FAQ 자주 묻는 질문 6가지

Q1. 실거래 신고는 계약일 기준 30일인가요, 잔금일 기준인가요?
A1. 실거래 신고는 계약 체결일 기준으로 30일 이내에 해야 합니다. 잔금일이나 입주일이 아닙니다.

Q2. 실거래 신고를 중개사가 안 해도 괜찮은가요?
A2. 법적으로는 매도인이나 매수인 모두 신고 의무가 있으므로, 중개사가 대행하지 않았더라도 본인이 직접 해야 합니다.

Q3. 실거래 신고를 잊고 30일이 지났어요. 어떻게 해야 하나요?
A3. 즉시 신고하는 것이 우선이며, 지연 일수에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 이유서 제출로 일부 감경은 가능하지만, 고의성 없는 실수라는 입증이 필요합니다.

Q4. 계약을 해제했는데도 신고한 상태면 어떻게 하나요?
A4. 계약 해제도 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 허위 신고로 간주되어 과태료가 부과될 수 있습니다.

Q5. 등기 이전 시 실거래 신고 확인서는 어디서 받나요?
A5. ‘부동산거래관리시스템’에서 온라인 출력이 가능하며, 주민센터나 구청 부동산 관련 부서에서도 발급받을 수 있습니다.

Q6. 실거래 신고한 금액과 등기 금액이 다르면 문제가 되나요?
A6. 예, 실거래가 신고 금액과 등기 금액이 다르면 국세청이 탈세 의심으로 조사할 수 있습니다. 반드시 일치시켜야 하며, 실제 거래가 기준입니다.