전세 계약은 단순한 집을 빌리는 일이 아닙니다. 수천만 원에서 수억 원에 달하는 금전이 오가는 고액 거래로, 한번 실수하면 평생 모은 자산을 잃을 수도 있는 중요한 법률행위입니다. 특히 최근 몇 년간 보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기 사건이 급증하면서, 임차인의 권리를 지키기 위한 사전 점검이 필수적으로 여겨지고 있습니다. 전세 계약을 맺기 전에는 계약서 조항 하나하나를 꼼꼼히 검토하고, 중도 해지 시 발생할 수 있는 법적 책임도 명확히 인지해야 하며, 현장 방문을 통한 실물 확인은 말할 것도 없이 반드시 진행해야 할 절차입니다. 

이번 글에서는 전세 계약서 검토, 중도 해지 요건, 보증금 사기 방지법, 현장 방문의 중요성 등 반드시 숙지해야 할 내용을 정리해 드립니다.




계약서 검토는 기본 중의 기본, 표준 양식 사용 여부부터 확인하자

전세 계약서를 작성할 때는 되도록 국토교통부에서 제공하는 표준 임대차 계약서 양식을 사용하는 것이 안전합니다. 이 표준 계약서에는 임차인의 권리를 보호하기 위한 다양한 조항이 포함되어 있으며, 분쟁 발생 시 법적 기준으로도 널리 인정받고 있기 때문입니다.


계약서에서 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다. 임대인과 임차인의 정확한 인적 사항, 보증금과 월세(반전세의 경우), 계약기간, 전입 및 열쇠 인도일, 임대 목적물의 주소 및 면적, 특약 조항 등이 명확하게 기재되어야 합니다. 특히 금액을 표기할 때는 반드시 숫자와 한글로 병기해야 하며, 예컨대 “보증금 일억원정(₩100,000,000)”처럼 작성해야 법적 효력이 강화됩니다.


계약서의 빈칸이나 수정된 부분은 사후 분쟁의 소지가 많으므로 모든 수정 부분은 양측 서명 또는 날인을 받아야 하며, 계약서 원본은 반드시 임대인과 임차인이 각각 보관하도록 합니다. 계약 전에 등기부등본 열람을 통해 소유자 명의가 일치하는지도 확인해야 하며, 제3자와의 계약일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.


중도 해지 시 조건과 위약 조항을 반드시 명시해야 한다

전세 계약은 일반적으로 2년을 기준으로 체결되며, 중도 해지는 임차인과 임대인 모두에게 법적 책임이 따르는 사안입니다. 따라서 계약서 작성 시 중도 해지 조건에 대한 특약 조항을 명확하게 기재해두는 것이 바람직합니다.


예를 들어 임차인이 갑작스럽게 이사를 가야 할 경우, 중도 해지를 하더라도 ‘대체 세입자를 구하는 조건으로 위약금을 면제한다’는 내용을 특약으로 넣을 수 있습니다. 또는 임대인이 계약을 중도 해지하고자 할 경우, 보증금 반환과 일정 위약금을 부담하는 조건으로 합의할 수 있습니다.


한편, 계약 기간 중 주택에 심각한 하자가 발생하거나 임대인이 계약 내용(예: 보일러 수리, 수도 문제 등)을 이행하지 않은 경우 임차인은 정당한 해지 사유로 계약을 파기할 수 있으며, 위약금 없이 계약을 종료할 수 있습니다. 이 같은 조항은 반드시 서면으로 기록해야 법적 효력을 갖게 되므로, 구두로만 합의한 내용은 신뢰하지 않아야 합니다.


보증금 사기를 피하려면 반드시 ‘이 3가지’를 확인하자

보증금 사기를 막기 위해서는 계약 전 반드시 세 가지를 체크해야 합니다. 첫째는 등기부등본 확인입니다. 계약하려는 부동산이 임대인의 소유가 맞는지, 근저당권이나 압류가 설정되어 있지는 않은지 확인해야 하며, 근저당이 있다면 보증금보다 선순위 채권이 많은 경우 계약을 피해야 합니다.


둘째는 확정일자와 전입신고입니다. 계약 체결 후 가능한 한 빠르게 주민센터에서 확정일자를 받고, 전입신고를 완료해야 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 확보됩니다. 이 순서가 늦어질수록 후순위로 밀려 피해를 입을 수 있습니다.


셋째는 임대인의 세금 체납 여부 또는 다주택 보유 현황도 확인 대상입니다. 세금 체납이 많은 임대인의 경우 주택이 강제 경매에 넘어갈 가능성이 있으며, 이 경우 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 간단하게 임대인의 주민번호나 상호명을 통해 세금 체납 조회가 가능하며, 세무서에 공문 요청을 통해 확인할 수 있습니다.


또한 보증금 규모가 크거나 불안한 경우, 전세보증금 반환보증 보험(HUG, SGI)에 가입하는 것도 안전망이 될 수 있습니다.


현장 방문 없이 계약하면, 후회는 임차인의 몫이다

요즘은 사진과 영상만 보고 계약을 결정하는 경우도 있지만, 부동산 계약은 반드시 현장 방문 후 실물을 확인한 뒤 진행하는 것이 가장 안전합니다. 온라인상 매물은 실제보다 넓어 보이거나 밝게 조명되어 있는 경우가 많고, 숨겨진 결함은 현장에서만 알 수 있습니다.


현장 방문 시 반드시 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다. 우선 집 내부의 물리적 상태를 확인합니다. 벽지 곰팡이, 창문 결로, 싱크대 누수, 화장실 배수 문제 등은 시각적으로 확인 가능합니다. 둘째, 방향과 채광, 소음입니다. 창문을 열어 바깥 소음이 어느 정도인지 체크하고, 실내가 답답하지 않은지도 확인해야 합니다.


셋째, 인근 지역의 교통, 편의시설, 치안 상태를 실제로 걸어보며 파악하는 것도 중요합니다. 마지막으로 계약하려는 주소와 실제 방문한 주소가 동일한지도 문서와 대조하여 반드시 일치 여부를 확인해야 하며, 건물 전체의 관리 상태나 입주자들의 분위기도 중요 요소입니다.


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FAQ 자주 묻는 질문 6가지

Q1. 전세 계약서를 온라인으로 작성해도 법적 효력이 있나요?
A1. 전자 계약 시스템(예: 부동산거래전자계약시스템)을 이용하면 오프라인 계약과 동일한 법적 효력을 가집니다. 오히려 위조나 분실 위험이 적어 추천됩니다.

Q2. 계약 후 중도 해지하려면 무조건 위약금을 내야 하나요?
A2. 반드시 그렇지는 않습니다. 대체 세입자를 구하거나, 임대인의 동의가 있는 경우에는 위약금 없이 계약을 종료할 수 있습니다. 다만 특약 조항에 따라 달라집니다.

Q3. 등기부등본은 어떻게 발급하나요?
A3. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로 열람 또는 발급 가능하며, 주소를 정확히 입력해야 원하는 정보를 확인할 수 있습니다.

Q4. 확정일자와 전입신고는 순서가 중요한가요?
A4. 보증금 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자 둘 다 필요하며, 가능한 한 같은 날 동시에 처리하는 것이 이상적입니다.

Q5. 중개사 없이 직거래해도 문제 없나요?
A5. 가능은 하지만, 권리관계 확인, 계약서 작성, 분쟁 대응 등 모든 절차를 스스로 해야 하므로 경험이 없다면 법률적 리스크가 큽니다.

Q6. 전세보증금 반환보증 보험은 누구나 가입할 수 있나요?
A6. 일정 조건(임대인의 동의, 확정일자, 전입신고 등)을 충족하면 임차인 누구나 가입할 수 있으며, 보증기관(HUG, SGI)을 통해 신청 가능합니다. 가입 시 수수료가 발생하지만, 보증금 반환을 보장받을 수 있는 안전장치입니다.