상가 임대차 계약서 작성법 A to Z – 기본 양식부터 항목별 해설, 변호사 검토 포인트까지 완전 정리

상가 임대차 계약은 단순한 공간 임대가 아니라 수천만 원에서 수억 원의 보증금, 권리금, 영업권, 장기 임대권 등 다양한 법적 권리가 얽힌 복합 계약입니다. 따라서 계약서 한 장에 따라 수년간의 영업이 보호되기도 하고, 반대로 법적 보호를 전혀 받지 못해 한순간에 모든 것을 잃기도 합니다.


하지만 현실에서는 아직도 '공인중개사가 작성해주는 계약서만 믿고' 별다른 검토 없이 도장만 찍는 사례가 많습니다. 그 결과, 권리금 보호 조항 누락, 임대료 인상 조건 모호, 중도 해지 위약금 불명시, 계약 갱신 문제 등 각종 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 상가 계약은 주택과 달리 훨씬 더 복잡하고 위험요소가 많기 때문에, 계약서 작성 시 세부 항목별 점검과 전문가 검토가 필수입니다.


이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 가장 많이 사용되는 상가 임대차 계약서의 기본 양식, 각 항목별 법적 의미와 작성 요령, 중재 및 소송을 피하기 위한 문구 삽입 팁, 변호사 검토가 필요한 핵심 포인트까지 완전하게 정리했습니다. 계약서를 작성해야 하거나 검토 중이라면 이 글로 한 방에 정리하세요.




상가 임대차 계약서 기본 구조

상가 임대차 계약서에는 통상 아래의 항목이 포함되며, 계약 당사자 간의 의무와 권리, 계약 기간, 금액, 특약 등 모든 주요 사항이 담깁니다.


표준 구성 항목

  1. 계약 당사자 정보

  2. 임대 목적물 표시

  3. 계약 기간

  4. 임대료 및 보증금

  5. 임대료 지급일 및 방법

  6. 시설물 인수 및 관리 책임

  7. 계약 해지 조건 및 위약금

  8. 계약 갱신 및 해지 통보

  9. 권리금 관련 조항

  10. 원상복구 조항

  11. 특약 사항

  12. 계약 체결일 및 서명


📌 계약서가 간단하다고 좋은 것이 아닙니다. 항목이 누락되면 법적 보호가 어려울 수 있습니다.



항목별 작성 요령과 주의사항

1. 계약 당사자 정보

  • 임대인(소유자)와 임차인 정보 명확히 기재

  • 주민등록번호, 주소, 전화번호, 법인일 경우 사업자등록번호 포함

  • 대리인 계약 시 위임장 첨부 필수


📌 소유자가 아닌 제3자와 계약하면 무효가 될 수 있으니 등기부등본으로 소유자 확인 필수



2. 임대 목적물 표시

  • 지번, 건물명, 층수, 면적 등 구체적으로 명시

  • 점포의 구획이 애매한 경우 내부 사진 첨부도 권장


📌 면적에 따라 차임, 관리비, 공과금이 달라질 수 있으므로 정확히 표기



3. 계약 기간

  • 시작일과 종료일 명확히 기재

  • 자동 연장 조항 여부 확인


📌 상가임대차보호법상 계약갱신요구권은 10년 보장, 임대인은 이를 쉽게 거절할 수 없음



4. 보증금 및 월세 (임대료)

  • 보증금과 월세는 숫자 및 한글 병기

  • 지급 방법 (계좌이체, 현금, 수표 등) 구체적으로 명시


📌 환산보증금이 지역 기준 이하일 경우 상가임대차보호법 적용 대상이 됩니다.





5. 임대료 지급일 및 방법

  • 지급일: 매월 1일, 5일 등 명시

  • 연체 시 이자율, 연체료 등의 내용 포함 여부 확인


📌 연체 2회 이상 시 계약 해지 사유로 인정될 수 있으므로 정확히 기재



6. 시설물 인수 및 유지관리 책임

  • 수도, 전기, 화장실 등 공용/전용 시설에 대한 책임 주체 명확히

  • 수리 의무가 임대인인지 임차인인지 분리 기재


📌 명확히 하지 않으면 하자 발생 시 분쟁 발생 가능성 큼



7. 계약 해지 및 위약금 조항

  • 중도해지 시 위약금, 정당한 해지 사유 명시

  • 천재지변, 폐업 등 불가피한 사유 포함 여부 확인


📌 계약기간 내 해지 조항이 없으면 위약금 분쟁의 소지가 큽니다



8. 계약 갱신 및 해지 통보

  • 자동 갱신 조항 유무

  • 갱신 통보 기한 명시 (통상 종료 6개월 전~1개월 전)


📌 갱신요구권 행사는 반드시 서면으로 행사해야 하며, 계약서에 이 조항이 누락되면 임차인이 불이익을 볼 수 있음



9. 권리금 관련 조항

  • 권리금 회수 기회 부여 여부

  • 신규 임차인 주선 시 임대인의 협조 의무 명시

  • 권리금 방해 금지 조항 삽입 권장


📌 상가임대차보호법 제10조의4에 따라 임차인은 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있으나, 계약서에 명시해두는 것이 가장 안전



10. 원상복구 및 인테리어 조항

  • 종료 시 원상복구 범위 명시

  • 인테리어 자산 귀속 여부

  • 시설물 철거 시 비용 부담 주체

📌 분쟁이 자주 발생하는 항목으로, 구체적 명시가 중요합니다

11. 특약 사항

  • 관리비 별도 여부

  • 간판 설치, 영업시간 제한

  • 영업종목 제한 여부 (예: ‘커피전문점만 가능’ 등)

  • 입점 타 상가 제한 조항 (경업금지 조항)


📌 특약은 양 당사자 간 합의 사항이므로, 법 위반만 아니라면 자유롭게 설정 가능



12. 계약일 및 서명 날인

  • 양 당사자의 서명 및 날인 필수

  • 도장 사용 시 인감도장이 가장 안전

  • 계약서는 반드시 2부 이상 작성하여 각각 1부 보관



변호사 검토가 필요한 핵심 포인트

상가 임대차 계약은 복잡하고 장기적인 법률관계이므로, 특정 항목은 반드시 전문가 검토를 받아야 안전합니다.


반드시 검토받아야 할 조항

✔ 권리금 관련 조항 (수령, 방해 금지, 위약금)
✔ 중도해지 조건 및 위약금 조항
✔ 계약 갱신 제한 조항
✔ 환산보증금 초과 시 대응 방법
✔ 보증금 반환 기한 및 조건
✔ 원상복구 범위와 시설 귀속 여부


📌 상가의 경우 표준계약서로도 분쟁이 빈번히 발생하기 때문에, 특약 조항의 명확화가 가장 중요



계약서 작성 전 확인해야 할 외부 자료

✔ 등기부등본: 소유자 확인 및 근저당권 존재 여부
✔ 건축물대장: 점포 용도, 허가 여부 확인
✔ 인근 시세: 적정 임대료 확인
✔ 상가임대차보호법 적용 여부 판단 (환산보증금 계산)


📌 계약서 작성 전 현장 답사 + 등기부 검토는 필수입니다



연관 질문 FAQ


Q1. 상가 계약서, 공인중개사가 작성해주면 따로 안 봐도 되나요?
A. 아닙니다. 공인중개사 계약서는 일반적인 양식일 뿐이며, 각 계약별 특성에 맞춘 조정이 필요합니다. 반드시 검토하세요.

Q2. 계약서에 권리금 관련 내용이 없으면 어떻게 되나요?
A. 법적 보호는 받을 수 있으나, 계약서에 명시된 경우가 분쟁 시 유리합니다. 반드시 삽입 권장합니다.

Q3. 계약 중도 해지하려면 위약금은 어떻게 계산하나요?
A. 계약서에 명시된 기준에 따르며, 명시되지 않은 경우 민법 및 손해액 증빙에 따라 분쟁이 발생할 수 있습니다.

Q4. 계약 갱신 조항이 없으면 자동으로 종료되나요?
A. 아닙니다. 상가임대차보호법에 따라 계약 갱신 요구가 가능하며, 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.

Q5. 계약서 작성 시 법무사나 변호사 도움을 꼭 받아야 하나요?
A. 법적으로는 의무가 아니지만, 보증금이 크거나 복잡한 특약이 있는 경우 전문가 검토가 매우 유리합니다.

Q6. 계약서를 이메일로 주고받고 사인만 하면 효력이 있나요?
A. 가능은 하지만, 직접 서명 날인이 된 원본 계약서 2부 작성이 가장 안전합니다.

Q7. 계약서에 '권리금 없음'이라고 되어 있어도 받을 수 있나요?
A. 법적으로 권리금 회수 기회는 보장되지만, 계약서에 명시되면 분쟁 시 더 강한 입증력이 생깁니다.

Q8. 계약 종료 후 원상복구 범위로 다툼이 생겼습니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 계약서의 원상복구 조항이 모호하면 분쟁이 발생합니다. 시공 내역, 사진 등 증빙 자료를 반드시 보관해두세요.



상가 임대차 계약서는 단순한 거래 문서가 아니라, 당신의 영업권과 보증금을 법적으로 보호해주는 가장 중요한 방패막이입니다. 계약서 한 줄 한 줄이 나중에 법정에서 당신을 보호해줄 유일한 증거가 되기도 합니다. 꼭 신중히 작성하고, 필요하다면 계약 전·후 검토, 특약 조항 작성, 등기부 확인까지 전문가 도움을 받아보세요. 😊