상가 계약 갱신 거절 사유 완전 정리 – 법적 정당 사유 예시, 임차인의 대응 전략, 재계약 우선권까지 꼼꼼하게 안내

상가 임대차 계약은 단순히 공간을 임대하는 행위를 넘어, 임차인에게는 영업기반, 고객신뢰, 브랜드 가치 등 수년간의 시간과 노력이 집약된 자산입니다. 그렇기에 계약 기간이 끝났다고 해서 임대인이 일방적으로 갱신을 거절하거나 퇴거를 요구하는 것은 현실적으로 큰 손해를 초래할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 대한민국은 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)을 통해 일정 조건을 만족하는 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하고 있으며, 임대인이 이를 거절할 수 있는 사유도 법으로 한정하고 있습니다.


하지만 실제 계약 현장에서는 임대인이 갱신을 거절하면서도 그 사유를 명확히 밝히지 않거나, 임차인이 법적으로 보호받을 수 있는 상황임에도 대응 방법을 몰라 권리를 포기하는 사례가 매우 많습니다. 이번 글에서는 상가 계약 갱신 거절이 가능한 ‘정당한 사유’의 구체적인 예시, 임차인이 이러한 거절에 맞서 취할 수 있는 대응 전략, 그리고 재계약 우선권을 행사하기 위한 요건과 방법까지 실무 중심으로 전면 정리합니다.




계약갱신요구권이란?

상가임차인이 일정 요건을 충족할 경우, 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리입니다.

기본 내용 요약

  • 보호 대상: 상가건물임대차보호법 적용 임차인

  • 보호 기간: 최초 계약 포함 최대 10년까지 갱신 가능

  • 행사 방법: 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 서면으로 요청

  • 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없음

📌 이 권리는 민법상 권리가 아닌 특별법상 강행 규정으로, 계약서 특약으로도 배제할 수 없습니다.



임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유

상가임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 다음과 같은 법정 사유가 있을 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다. 아래 요건 중 하나라도 해당되면 ‘정당한 갱신 거절’로 간주됩니다.

법에서 인정하는 10가지 정당한 거절 사유

사유 상세 설명
① 차임 3회 이상 연체 월세 3회 이상 지급 지연 또는 미지급 시
② 임대차 목적물 파손 임차인의 고의 또는 과실로 심각한 손해 발생
③ 무단 전대차 제3자에게 허락 없이 점포 전체 또는 일부 전대
④ 용도 위반 계약된 업종 외 사용, 인허가 위반 등
⑤ 재건축 등 목적 6개월 이내 철거·재건축 계획 및 인허가 확보 시
⑥ 직접 사용 임대인 또는 직계존비속의 직접 영업 목적
⑦ 영업 방해 주기적 민원 유발, 소음, 악취 등으로 타 점포 피해
⑧ 보존 상태 악화 건물 노후로 인해 계약 지속이 불가능한 경우
⑨ 10년 초과 점유 계약갱신요구권은 최대 10년까지만 행사 가능
⑩ 정당한 사유 인정 시 그 외 법원이 판단하는 ‘정당한 거절 사유’ 포함 가능성 있음

📌 정당한 사유는 임대인이 증명해야 하며, 단순히 “임차인이 마음에 들지 않는다”는 사유는 인정되지 않습니다.



임차인의 대응 전략

임대인이 갱신을 거절하더라도, 임차인이 다음과 같은 방법으로 적극 대응할 경우 법적으로 보호받을 수 있습니다.

1. 계약갱신요구권 행사

  • 계약 종료 전 6개월~1개월 전 사이에 반드시 서면으로 통보

  • 문자, 이메일보다는 내용증명을 통해 통보하는 것이 안전

📌 서면이 없거나 시기 초과 시, 자동 갱신이 아닌 단순 만료로 처리될 수 있습니다.



2. 임대인의 거절 사유 검토 및 증빙 요구

  • 임대인이 주장하는 갱신 거절 사유의 법적 타당성 확인

  • 예: 차임 연체 3회? → 연체 사실 증빙 요구

  • 재건축? → 철거허가서, 설계도면, 인허가 확인 필요



3. 임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정 신청

  • 임대인의 거절이 부당하다고 판단될 경우,
    계약 만료 전 분쟁조정 신청 가능

  • 조정조서가 작성되면 법적 효력 발생 → 퇴거 지연 가능



4. 민사소송 통한 계약 갱신 청구

  • 임대인이 조정에 응하지 않거나, 협의 실패 시

  • 계약갱신청구 소송 제기 가능

  • 법원은 정당한 사유 없을 경우 계약갱신 명령

📌 임차인이 퇴거 후 소송을 제기하면 점유권이 사라져 불리하므로, 계약 만료 전에 소송 제기 필수



계약 갱신 vs 재계약 – 임차인의 우선권 정리

많은 임차인들이 혼동하는 개념이 바로 계약갱신요구권과 재계약 우선권입니다.

항목 계약갱신요구권 재계약 우선권
법적 근거 상가임대차보호법 민법 또는 임대인 재량
권리 행사 임차인이 서면으로 요구 임대인이 수용 여부 결정
행사 기간 최대 10년까지 가능 계약서에 따라 다름
우선 순위 법으로 강제 권리 없음

📌 재계약 우선권은 법적 권리가 아닌 ‘선의의 배려’로, 법적 강제력은 없습니다.





실제 사례로 본 갱신 거절 분쟁

사례 ① 차임 연체 2회로 갱신 거절

  • 임대인: “2번이나 월세 늦게 냈으니 신뢰 깨졌다”

  • 판결: 법원 “3회 이상 연체가 아니므로 갱신 거절 불가”

  • 결과: 임차인 승소, 계약 연장 명령



사례 ② 재건축 이유로 갱신 거절

  • 임대인: “내년부터 재건축 계획 있음”

  • 임차인: 인허가 문서 요구 → 제출 안 됨

  • 판결: “구체적 실행 계획 없음” → 거절 무효

  • 결과: 임차인 계약 연장



사례 ③ 직계 가족 영업 명목으로 거절

  • 임대인: “아들이 직접 카페 운영 예정”

  • 임차인: 임대인 아들 사업자등록 확인 요구

  • 판결: “실제 영업 개시 의지 없음”으로 판단 → 갱신 인정



계약 갱신 관련 서면 통보 예시

[계약갱신요구서]

수신: ○○상가 임대인 ○○○

발신: 임차인 ○○○ (상가 101호 운영자)

본인은 귀하와 체결한 상가 임대차계약(계약일: 2022년 3월 1일, 계약기간: 2022.3.1 ~ 2024.2.29)에 대해, 상가건물임대차보호법 제10조의3에 따라 계약갱신을 요청드립니다.

본 계약은 10년의 보호기간 내에 있으며, 정당한 갱신거절 사유가 없는 한 본 요청은 법적 효력을 가집니다.

날짜: 2023년 11월 15일  
서명: ○○○

📌 내용증명으로 발송하거나 이메일·등기우편과 병행해 증거 확보



갱신 거절 사유를 계약서에 미리 조정할 수 있을까?

✔ 가능합니다. 계약서 특약 사항으로 해지 사유 및 갱신 조건 명시
✔ 단, 상가임대차보호법보다 불리한 조항은 무효
✔ 예: “임대인은 언제든지 갱신 거절 가능” → 무효
✔ 갱신 거절 시 위약금 부과 조항 등도 무효 처리 가능성 있음



연관 질문 FAQ


Q1. 임대인이 재계약을 거절했는데 정당한 사유가 없어 보여요. 어떻게 하나요?
A. 계약 만료 전에 조정위원회 또는 민사소송을 통해 계약갱신청구를 할 수 있습니다.

Q2. 갱신요구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
A. 총 계약 기간 10년까지 가능합니다. 초과 시 법적 갱신 요구는 불가능합니다.

Q3. 계약 갱신 거절을 문자로 통보받았는데 법적으로 효력 있나요?
A. 가능은 하나, 분쟁 시 입증이 어려우므로 서면(내용증명) 통보가 가장 안전합니다.

Q4. 제가 계약 갱신을 요구했는데 임대인이 묵묵부답이에요. 자동 연장 되나요?
A. 갱신요구권을 적법하게 행사했다면, 임대인의 묵묵부답은 ‘묵시적 동의’로 간주되어 계약이 연장됩니다.

Q5. 계약이 갱신되면 임대료는 오를 수 있나요?
A. 상가임대차보호법에 따라 5% 이내에서만 인상 가능합니다.

Q6. 임대인이 “내가 직접 쓸 거니까 나가라” 하면 무조건 나가야 하나요?
A. 아닙니다. 임대인이 **직접 사용할 정당한 사유와 증빙자료(사업계획, 인허가, 사업자등록 등)**가 없으면 거절은 무효입니다.

Q7. 10년 초과 시에도 갱신 요구할 수 있나요?
A. 불가능합니다. 법적 보호는 10년까지만 보장됩니다. 이후는 임대인 재량입니다.

Q8. 계약서에 ‘재계약 없음’이라고 되어 있으면 갱신 못 하나요?
A. 상가임대차보호법은 강행 규정이므로, 그런 특약도 무효입니다. 요건만 갖추면 갱신 가능합니다.



상가 계약에서 ‘갱신’은 단순히 기간을 연장하는 문제가 아닙니다. 이는 임차인의 생계와 수년간의 투자 자산을 이어갈 수 있는 핵심 권리입니다. 임대인의 일방적인 해지 통보에 대처하기 위해서는 정확한 법률 지식과 적절한 대응 타이밍이 매우 중요합니다. 필요하시면 갱신요구서 양식, 내용증명 문안, 분쟁조정 신청서 작성, 계약서 검토 서비스도 무료로 도와드릴게요. 😊