공증의 효력, 비용, 공증이 필요한 시기까지 총정리

상가 임대차 계약을 체결할 때 많은 사람들이 ‘계약서만 잘 작성하면 다 된 것’이라 생각합니다. 하지만 현실에서는 계약을 체결한 후에도 여러 분쟁이 발생하고, 이 과정에서 계약서의 법적 효력이 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 특히 고액의 보증금이나 장기계약, 복잡한 조건이 얽힌 경우에는 단순 계약서만으로는 불충분할 수 있습니다. 이럴 때 중요한 역할을 하는 것이 바로 공증입니다.

“상가 계약서도 공증이 필요한가요?” “공증을 받으면 어떤 효력이 있죠?” “비용이 많이 드나요?”라는 질문은 상가 임대차 계약자들이 가장 많이 하는 질문입니다. 상가 임대차 계약서 공증은 의무사항은 아니지만, 분쟁 예방 및 집행력 확보 측면에서 매우 유용한 수단입니다. 특히 보증금이 크거나, 계약 조건이 복잡하거나, 임대인의 신뢰도가 낮은 경우에는 반드시 고려해볼 필요가 있습니다.

이번 글에서는 상가 계약서 공증이 필요한 상황, 공증을 받았을 때의 효력, 공증에 소요되는 비용, 그리고 언제 공증을 받는 것이 가장 좋은지까지, 실무 중심으로 하나하나 자세히 안내해드리겠습니다. 상가 계약을 체결하거나 준비 중이라면 꼭 참고해보시기 바랍니다.




상가 계약서 공증이란 무엇인가

공증은 계약 당사자 간의 합의 내용을 공적으로 확인하고 증명하는 절차로, 법무법인 또는 공증 사무소에서 진행됩니다. 일반적인 계약서보다 더 강한 법적 효력을 가지며, 공증된 계약서는 재판 없이도 강제집행이 가능한 경우도 있어 매우 유리합니다.

상가 임대차 계약의 경우, 계약서만 가지고도 법적 효력을 갖지만, 다음과 같은 경우에는 공증을 추가하는 것이 실무적으로 유리합니다.

  • 보증금이 1억 원 이상인 경우

  • 장기 계약(3년 이상)

  • 임대인 또는 임차인의 신용 상태가 불확실한 경우

  • 분쟁 소지가 있는 특약 조건이 있는 경우

공증은 ‘선택’이지만, 고위험 계약에서는 반드시 고려해야 할 ‘보증 수단’이라 볼 수 있습니다.



공증을 받은 계약서의 효력

공증된 상가 임대차 계약서는 다음과 같은 효력을 가집니다.

  1. 법적 분쟁 시 증거능력 강화
    공증 계약서는 공신력 있는 문서로 인정되어 법원에서 강력한 증거로 채택됩니다. 단순 자필 계약서보다 훨씬 우위에 있습니다.

  2. 집행력 있는 공증의 경우, 강제집행 가능
    만약 공증 계약서가 ‘집행문 부여’까지 받은 경우, 임차인이 보증금을 받지 못하거나, 임대인이 임차인을 내보내야 하는 경우, 판결 없이도 강제집행 절차가 가능합니다.

  3. 계약의 신뢰도 및 안전성 증가
    공증 계약은 당사자가 계약 내용을 충분히 이해하고, 자발적으로 체결했다는 사실을 공적으로 입증하는 수단이 됩니다.

  4. 계약 무효 또는 위조 논란 차단
    공증을 통해 위조, 변조, 서명 진위 여부에 대한 분쟁이 줄어듭니다. 특히 사업자 간 분쟁에서 유용합니다.

  5. 제3자에게도 효력 인정
    계약 당사자 외에 이해관계인(새 임대인, 임차인, 법원 등)에게도 공신력 있는 계약으로 효력이 미칩니다.



공증이 특히 필요한 상황

상가 계약서 공증은 모든 계약에서 꼭 필요한 것은 아닙니다. 하지만 아래 상황에 해당된다면 공증을 강력히 고려해야 합니다.

  • 고액 보증금(5,000만 원 이상) + 월세 계약

  • 계약 기간이 3년 이상이거나 자동갱신 조항 포함 시

  • 계약 조건이 특이하거나 복잡한 경우

  • 권리금 조건이 포함되어 있을 때

  • 임차인이 외국인 또는 비상주자일 때

  • 임대인의 부동산에 근저당, 압류가 걸려 있는 경우

  • 과거 분쟁 이력이 있는 건물주일 경우

  • 동일 상가 내 다수 임차인 중 순번 문제가 있을 경우

이러한 상황에서 공증은 리스크를 획기적으로 줄여주는 장치가 됩니다.



공증을 받는 가장 적절한 시기

공증은 임대차 계약서를 작성한 직후, 서명 전에 받는 것이 가장 이상적입니다. 아래와 같은 흐름으로 진행됩니다.

  1. 임대차 계약 조건 최종 협의

  2. 계약서 초안 작성 및 상호 검토

  3. 공증 사무소 또는 법무법인 방문 예약

  4. 계약서 서명 전에 공증인 앞에서 서명 및 날인

  5. 공증 완료 후 계약금 지급 및 계약 확정


계약서에 서명한 후에도 공증은 가능하지만, 이미 서명된 계약서를 들고 공증을 요청할 경우, 공증인이 사실 확인을 위해 추가 절차를 요구할 수 있으며, 거절될 수도 있습니다. 따라서 처음부터 공증을 염두에 두고 계약을 준비하는 것이 좋습니다.



상가 계약 공증 절차 요약

  1. 공증 받을 계약서 초안 준비 (최소 2부)

  2. 공증사무소 또는 법무법인 방문 예약

  3. 신분증 및 사업자등록증 지참

  4. 당사자 모두 직접 출석 (대리인 시 위임장 필요)

  5. 공증인 앞에서 계약서 낭독, 서명, 날인

  6. 수수료 납부 후 공증 완료 (통상 20~30분 소요)


공증이 완료되면 공증문서 원본 1부, 사본 1~2부를 발급받을 수 있으며, 향후 법적 분쟁이 발생했을 때 이 문서가 핵심 증거가 됩니다.



상가 계약서 공증 비용 안내

공증 비용은 계약 금액에 따라 달라지며, 다음은 대략적인 기준입니다. (2025년 기준, 실제 공증 사무소마다 조금씩 차이 있음)

  • 기본 공증 수수료: 약 7만 원 ~ 15만 원 (일반 공증 기준)

  • 집행문 부여 공증 수수료: 계약 금액의 약 0.2% ~ 0.4%

  • 계약 금액 5천만 원 기준: 약 15만 ~ 25만 원 예상

  • 계약 금액 1억 원 기준: 약 25만 ~ 35만 원 예상

  • 계약 금액 3억 원 이상: 최대 60만 원 이상 가능

※ 신분증, 인감도장, 인감증명서, 위임장(대리인일 경우), 계약서 원본 필요
※ 서류 누락 시 추가 비용 또는 거절될 수 있으니 주의



공증 없이 계약하면 문제가 되나?

공증 없이도 임대차 계약 자체는 법적으로 유효하며, 대부분의 상가 임대차 계약은 공증 없이 체결됩니다. 다만 아래와 같은 위험은 존재합니다.

  • 임대인이 계약 내용을 부인하거나 왜곡할 경우, 입증이 어려워질 수 있음

  • 임차인이 계약을 위조하거나 위반했을 때, 소송을 통한 해결 외에 방법이 없음

  • 보증금 미반환 시, 판결이 확정돼야 강제집행이 가능

  • 재판 시 계약서의 증거력 약화

  • 제3자에 의한 분쟁에서 계약서의 공신력 부족

따라서 특별한 분쟁 가능성이 예측되거나, 보증금이 고액인 경우에는 공증이 선택이 아닌 필수입니다.



공증 계약서 vs 일반 계약서 비교

항목 공증 계약서 일반 계약서
법적 효력 강함 (강제집행 가능) 기본 효력 있음
분쟁 시 증거력 매우 강함 상대적으로 약함
위조 방지 가능 불가능
집행력 부여 가능 (집행문 첨부 시) 불가능
비용 추가 비용 발생 없음
신뢰성 매우 높음 당사자 간에만 유효



공증 후 주의할 점

공증이 완료되었다 하더라도 다음 사항에 주의해야 합니다.

  • 계약 변경 시 다시 공증 필요 (조건 변경 포함)

  • 분실 시 재발급 가능하나, 원본 보관 필수

  • 계약 해지 시 해지 합의서도 공증하면 더욱 안전

  • 제3자에게 계약을 양도할 경우 공증 문서 확인 필수

  • 공증 계약서에 기재된 조건이 모두 이행되었는지 점검





결론 – 공증은 분쟁 대비를 위한 최고의 보험

상가 임대차 계약에서 공증은 ‘선택 사항’이지만, 실질적으로는 가장 강력한 리스크 대비 장치입니다. 고액 계약, 장기 계약, 신뢰 문제가 있는 거래, 특약 조항이 복잡한 경우 등에서는 공증을 통해 계약의 법적 안정성을 확보할 수 있습니다.

공증을 하지 않고 문제가 생기면 수개월에 걸친 소송을 거쳐야 하며, 그 사이 사업 운영과 자금 회전에 큰 차질이 발생할 수 있습니다. 따라서 상가 계약을 안전하게 진행하고 싶다면, 공증은 결코 무시해서는 안 될 중요한 단계입니다.

소액이 들더라도, 나중에 수천만 원을 지켜줄 수 있는 가장 확실한 방법이 바로 ‘공증’입니다.
계약 전에 공증 여부를 반드시 고려해보세요.