보증금 반환 청구 절차부터 필요한 서류, 실제 판례 정보까지 한눈에 알아보기

상가 임대차 계약이 종료된 후 가장 많은 분쟁 중 하나는 바로 보증금 반환 문제입니다. 임차인이 계약 만료 후 점포를 비워줬음에도 불구하고, 임대인이 정당한 이유 없이 보증금 반환을 지연하거나 거부하는 사례는 빈번하게 발생합니다. 보증금은 임차인에게 있어 초기 창업 투자 자금의 일부이며, 추후 다른 장소로의 이전이나 재투자에 필요한 중요한 자금이기 때문에 즉시 반환이 이뤄져야 합니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다.

임대인이 “원상복구가 불완전하다”, “관리비가 미납되었다”, “건물에 손상이 있다” 등 다양한 이유로 보증금 반환을 거부하거나, 반환을 지연하는 경우 임차인은 심각한 자금 압박에 시달리게 됩니다. 이럴 경우 임차인은 법적 절차를 통해 보증금 반환 소송, 즉 상가임대차 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 이 과정은 다소 복잡하며, 서류 준비, 입증 자료, 소송 절차 등 실무적인 이해가 반드시 필요합니다.

이번 글에서는 상가 보증금 반환 소송의 전반적인 흐름, 소송에 필요한 서류와 증거, 임대인의 거부 사유에 대한 반박 전략, 그리고 실제 법원의 판례까지 모두 정리해드리겠습니다. 보증금 반환으로 고민하시는 분들은 이 글 하나만으로도 소송을 준비할 수 있도록 안내드릴 테니 끝까지 꼭 확인해 주세요.




상가 보증금 반환 소송의 기본 개념

상가 보증금 반환 소송은 임차인이 임대차 계약 종료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 제기하는 민사소송입니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 계약이 종료되었고, 점포를 반환한 후에는 임대인이 즉시 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.

하지만 실무에서는 임대인이 여러 이유를 들어 이를 지연하거나 일부만 반환하려는 경우가 많고, 이에 대한 분쟁이 끊이지 않습니다. 소송은 이러한 분쟁을 해결하고 보증금 전액 반환 또는 일부 금액에 대한 법원의 판결을 받아내기 위한 절차입니다.



보증금 반환 청구가 가능한 조건

보증금 반환 소송을 제기하기 위해서는 다음 세 가지 요건이 충족되어야 합니다.

  • 임대차 계약이 종료되었을 것 (계약기간 만료 또는 해지)

  • 임차인이 점포를 명도했을 것 (점유를 임대인에게 돌려줌)

  • 임대인이 보증금을 반환하지 않았을 것 (전부 또는 일부)

만약 임차인이 아직 상가를 점유하고 있다면 보증금 반환 청구는 인정되지 않습니다. 또한 계약 해지 후 퇴거 전 상태에서도 임대인의 반환 의무는 발생하지 않기 때문에, 소송 전 반드시 퇴거 완료와 명도 사실을 입증할 수 있어야 합니다.



보증금 반환 소송의 절차

보증금 반환을 위한 소송은 일반 민사소송으로 진행되며, 다음과 같은 절차를 따릅니다.

  1. 내용증명 발송
    보증금 반환 요청을 정식으로 하기 위한 첫 단계입니다. 소송의 사전 절차로, 임대인에게 계약 종료와 명도 완료 사실, 보증금 반환 요청을 서면으로 통보합니다.

  2. 소장 작성 및 접수
    관할 지방법원에 소장을 제출합니다. 소장에는 계약서, 임대차 내역, 반환 요청 이력 등을 첨부합니다.

  3. 임대인의 답변서 제출
    피고(임대인)는 법원의 송달을 받고 일정 기간 내에 답변서를 제출합니다.

  4. 변론 준비기일 또는 조정기일
    법원은 조정 기회를 부여하거나, 증거조사를 시작합니다.

  5. 판결 선고
    모든 절차가 끝나면 판결이 선고되며, 반환액이 확정됩니다.

  6. 강제집행 신청 가능
    임대인이 자발적으로 반환하지 않을 경우, 판결문을 바탕으로 채권압류나 부동산 경매 등을 통해 강제집행이 가능합니다.



소송에 필요한 핵심 서류 정리

보증금 반환 소송을 위해 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

  • 임대차 계약서 원본 또는 사본

  • 건물 인도 확인서 (또는 명도 완료 사진, 열쇠 반환 서류 등)

  • 내용증명 발송 사본

  • 보증금 지급 내역 (이체 기록, 현금영수증 등)

  • 원상복구 완료 증빙 (시공 사진, 공사 내역서, 정산서 등)

  • 관리비 정산서 및 납부 내역

  • 통장 사본 및 입금 요청 내역

특히 ‘계약 종료 및 명도 완료’가 확인되는 증거가 가장 중요합니다. 열쇠 반환과 함께 ‘건물 인도 확인서’를 임대인에게 받고 서명받는 것이 가장 확실한 방법입니다.



임대인이 제시하는 거부 사유와 대응 방법

임대인이 보증금 반환을 거부하는 주요 사유는 다음과 같습니다. 각 사유별 대응 전략도 함께 소개합니다.

  1. 원상복구 미이행 주장
    ▶ 복구가 완료되었음을 입증할 사진, 시공업체 공사 내역서를 확보하세요.

  2. 관리비 및 공과금 미납 주장
    ▶ 납부 영수증 또는 관리비 정산서를 통해 완납 사실을 입증합니다.

  3. 건물 훼손 주장
    ▶ 입주 전 상태와 퇴거 후 상태를 비교할 수 있는 사진이 필요합니다.

  4. 계약 위반에 따른 손해배상 공제 주장
    ▶ 계약상 위반이 없었음을 주장하며, 임대인의 공제 내역이 타당한지 법원이 판단하게 해야 합니다.

임대인의 일방적 주장은 법원에서 그대로 받아들여지지 않으며, 명확한 증빙 자료가 없으면 대부분 임차인의 손을 들어주는 경향이 있습니다.



상가 보증금 반환 소송의 실제 판례

다양한 판례를 통해 법원이 어떤 기준으로 판단하는지 살펴보겠습니다.

판례 1 – 보증금 전액 반환 판결 (서울중앙지법)
임차인이 명도 완료 후 원상복구도 사진으로 증명했고, 임대인이 ‘벽지가 지저분하다’는 이유로 보증금을 반환하지 않음. 법원은 “경미한 손상은 감가상각의 범위로 계약상 반환 거부 사유가 아니다”라며 전액 반환 판결.

판례 2 – 일부 공제 인정 판결 (부산지법)
임차인이 명도는 했지만, 관리비 3개월 미납 상태였고, 냉난방기 철거를 하지 않음. 법원은 보증금 중 150만 원을 공제하고 나머지 반환 판결.

판례 3 – 임대인의 무응답으로 강제집행 (수원지법)
임대인이 반환 요청에 3개월 동안 응답하지 않자 임차인이 소송 제기. 법원은 전액 반환 판결 후 임차인이 강제집행 통해 보증금 회수.

이처럼 소송은 증거만 충분히 준비되면 임차인에게 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.



소송 전 분쟁 해결을 위한 대응 방법

소송은 시간과 비용이 많이 드는 절차입니다. 따라서 아래와 같은 순서로 소송 이전 해결을 시도해볼 수 있습니다.

  1. 내용증명을 통한 정식 반환 요청

  2. 공인중개사 또는 제3자를 통한 조율 시도

  3. 지자체 분쟁조정위원회 활용 (법률구조공단 등)

  4. 조정 제도 또는 변호사 중재 요청

합의가 실패한 경우에만 소송을 최후의 수단으로 선택하는 것이 가장 이상적입니다.



보증금 반환 소송 시 유의할 점

  • 반드시 명도 완료 후 소송을 제기해야 합니다.

  • 임대인과의 카카오톡, 문자, 통화 녹음도 중요한 증거가 될 수 있습니다.

  • 소장 접수 전 법률구조공단 또는 무료 법률상담 서비스를 통해 검토를 받는 것이 좋습니다.

  • 금액이 크지 않다면 소액 사건 절차(3천만 원 이하)를 통해 빠르게 진행할 수도 있습니다.

  • 소송비용은 최종적으로 패소한 측에서 부담하게 되므로, 승소 시 비용 부담은 거의 없습니다.




결론적으로, 상가 보증금 반환 소송은 임차인의 정당한 권리를 찾기 위한 중요한 절차입니다.
소송 전 내용증명과 명도 완료, 원상복구 증빙을 꼼꼼히 준비하고, 임대인의 거부 사유에 대한 법적 대응 논리를 명확히 세운다면, 대부분의 경우 보증금을 회수할 수 있습니다. 실무적으로는 계약 체결부터 종료까지 철저한 기록을 남겨 두는 것이 가장 강력한 방패이며, 필요시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 방법입니다.