‘평생 자격증’, ‘노후 대비 최고의 선택’, ‘돈 버는 자격증’이라는 말이 떠오르는 대표적인 자격증이 있다면 단연 공인중개사일 것입니다. 취득만 하면 안정적인 수입을 기대할 수 있을 것 같고, 언제든 개업해서 내 사업을 할 수 있다는 장점 때문에 매년 수많은 사람들이 공인중개사 시험에 도전하고 있습니다. 특히 퇴직 후 제2의 인생을 준비하는 분들에게는 거의 필수 코스처럼 여겨지기도 하죠.


하지만 막상 자격증을 따고 나면 생각보다 현실이 녹록지 않다는 이야기도 많습니다. "개업만 하면 돈을 벌 줄 알았는데…", "경쟁이 너무 심하다", "폐업하는 중개소가 이렇게 많을 줄 몰랐다"는 말이 곳곳에서 들려옵니다. 그렇다면 과연 공인중개사는 아직도 유망한 직업일까요? 아니면 이미 포화상태에 접어든 레드오션일까요?


이번 글에서는 많은 분들이 궁금해하는 공인중개사 폐업률, 평균 연봉, 개업 vs 소속 공인중개사의 수입 차이, 그리고 현실적인 월수입과 업계의 진짜 현실까지 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 공인중개사 자격증을 준비 중이거나, 개업을 고민하고 있는 분들에게 꼭 필요한 정보만 담았으니 끝까지 집중해 주세요.




공인중개사 폐업률, 생각보다 높을까?

공인중개사 자격증을 취득한 후 가장 많이 하는 선택이 바로 중개사무소 개업입니다. 하지만 모든 개업이 성공으로 이어지지는 않습니다. 실제로 국토교통부와 관련 기관 통계에 따르면 공인중개사의 폐업률은 약 30%~40% 수준을 오가고 있습니다.

특히 부동산 경기가 침체되는 시기나, 정부의 규제 강화, 거래 절벽이 발생하면 폐업률은 급격히 올라갑니다. 예를 들어, 최근 몇 년간 아파트 거래량이 급감하면서 신규 개업 중개소의 절반 가까이가 2년 내 문을 닫는 사례도 발생했습니다.

폐업이 많은 이유는 다음과 같습니다.

  • 과포화 상태: 전국에 등록된 공인중개사무소가 11만 곳이 넘을 정도로 경쟁이 치열

  • 입지 선정 실패: 유동 인구가 적거나 이미 경쟁자가 많은 지역에 개업

  • 거래량 감소: 부동산 시장 상황에 따라 직접적인 타격

  • 고정비 부담: 임대료, 인건비, 홍보비용 등으로 인한 수익 악화

결국 공인중개사는 자격증 취득보다, 어디서 어떻게 운영하느냐가 생존을 결정짓는다고 볼 수 있습니다.



공인중개사 평균 연봉, 실제로 얼마일까?

공인중개사의 평균 연봉을 단순히 수치로 말하기는 어렵습니다. 왜냐하면 공인중개사는 고정급이 없는 자영업 형태가 대부분이기 때문입니다. 거래가 많으면 수입이 급격히 늘어나지만, 거래가 없으면 수입이 '0원'인 달도 생길 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 여러 통계자료와 업계 평균을 살펴보면, 공인중개사의 평균 연봉은 대략 다음과 같습니다.

  • 평균 연봉: 약 3,000만 원~4,000만 원

  • 상위 20% 중개사: 연 7,000만 원~1억 이상

  • 하위 30%: 연 2,000만 원 이하

즉, 상위 소수만이 고소득을 올리고 있고, 다수의 공인중개사는 최저임금 수준의 수입 또는 그 이하인 경우도 많습니다. 특히 초보 개업자나 거래가 적은 지역은 연봉이 2,000만 원도 안 되는 경우가 흔합니다.



개업 공인중개사 연봉, 어느 정도가 현실일까?

개업 공인중개사의 연봉은 본인의 능력과 시장 상황에 따라 크게 달라집니다. 대체로 다음과 같은 구간으로 나뉩니다.

  • 신규 개업 1~2년차: 연 1,500만 원~3,000만 원

  • 안정적인 중개소: 연 4,000만 원~6,000만 원

  • 상권 독점 or 특수지역: 연 1억 원 이상

하지만 개업 중개사는 수익이 전부 '순수입'이 아닙니다. 사무실 임대료, 전산망 비용, 광고비, 세금, 각종 관리비 등 고정 지출이 많기 때문에, 실제 손에 남는 금액은 연봉 통계보다 훨씬 적을 수 있습니다.

특히 부동산 거래가 비수기일 때는 몇 달 동안 거래가 한 건도 없을 수도 있기 때문에, 현금 흐름 관리가 중요한 직업입니다.



소속 공인중개사 연봉, 고정급이 있을까?

소속 공인중개사는 말 그대로 개업 공인중개사 사무소에 소속되어 일하는 형태입니다. 이 경우 자영업자가 아니라 급여를 받는 직원에 가까운 구조입니다.

  • 기본급: 월 150만 원~200만 원 (최저임금 수준)

  • 인센티브: 거래 성사 시 건당 수수료의 10%~30% 지급

소속 공인중개사의 연봉은 평균적으로 2,400만 원~3,500만 원 수준이며, 거래 성사 실적에 따라 연 4,000만 원 이상도 가능하지만 이는 일부 상위권에 해당합니다.

장점은 매달 고정급이 있다는 점이고, 단점은 거래 성사율에 따라 수입이 크게 변동된다는 것입니다. 주로 경험을 쌓기 위한 단계로 선택하는 경우가 많습니다.



공인중개사 월수입, 얼마나 벌 수 있을까?

공인중개사의 월수입은 '월급쟁이'처럼 일정하지 않습니다. 거래가 터지면 몇 백만 원이 들어오고, 없으면 0원입니다.

  • 거래 1건 기준 수수료

    • 매매: 거래가의 0.5%~0.9% (법정 최대)

    • 전·월세: 월세의 100배 기준으로 계산

예를 들어, 5억 원짜리 아파트 매매를 중개하면 최대 약 450만 원의 수수료를 받을 수 있습니다. 하지만 이 금액을 매달 꾸준히 벌 수 있는 중개사는 극소수입니다.

  • 평균 월수입

    • 초보 개업자: 100만 원~200만 원

    • 중견 중개사: 300만 원~500만 원

    • 상위권 중개사: 월 1,000만 원 이상 가능

결국 공인중개사의 월수입은 입지 선정, 영업력, 인맥, 시장 상황에 따라 천차만별입니다.



공인중개사 현실, 정말 돈 되는 자격증일까?

공인중개사 자격증은 여전히 인기 있는 자격증이지만, 현실은 생각보다 녹록지 않습니다.

  • 경쟁 과열
    한 동네에 중개소가 10개 넘게 몰려 있는 경우도 많아, 신규 고객 유치가 어렵습니다.

  • 부동산 경기 의존도
    시장이 얼어붙으면 바로 직격탄을 맞습니다. 규제 강화 시에도 거래량이 급감합니다.

  • 고정비 부담
    사무실 임대료, 광고비, 전산망 유지비 등이 꾸준히 나가지만, 거래가 없으면 적자입니다.

  • 24시간 대기 상태
    고객 문의, 계약 일정, 현장 답사 등으로 인해 정해진 근무시간이 없습니다.

  • 법적 책임
    실수로 인한 계약 사고 발생 시 민사소송으로 이어질 수 있어 리스크가 큽니다.

하지만 반대로, 자리를 잘 잡으면 노력한 만큼 수입이 따라오는 구조이기 때문에 영업력과 관리 능력이 뛰어난 사람에게는 충분히 매력적인 직업이 될 수 있습니다.



마무리

공인중개사는 자격증 취득만으로 성공이 보장되는 직업이 아닙니다. 오히려 자격증은 시작점일 뿐이며, 그 이후가 더 중요합니다. 어디에 개업할지, 어떻게 고객을 확보할지, 부동산 시장 흐름을 어떻게 읽을지에 따라 성공과 실패가 갈립니다.

따라서 공인중개사를 준비하는 분들은 단순히 '따기 쉬운 자격증'이라는 말만 믿지 말고, 철저한 시장 조사와 영업 전략을 준비해야 합니다. 또한 초반에는 무리한 개업보다는 소속 공인중개사로 경험을 쌓고, 충분한 자본과 노하우가 쌓인 후 개업을 고려하는 것이 안전한 방법이 될 수 있습니다.

현실을 직시하고, 전략적으로 접근한다면 공인중개사는 여전히 매력적인 직업이 될 수 있습니다. 하지만 '누구나 돈 버는 직업'은 아니라는 점, 꼭 기억하세요.