전세 계약 시 공인중개사 수수료 완벽 가이드 – 수수료 기준표, 협상 가능 여부, 지역별 차이까지 한 번에 정리

전세 계약을 체결할 때 필수적으로 발생하는 비용 중 하나가 바로 공인중개사 수수료(중개보수)입니다. 보증금 액수가 큰 전세 거래에서는 중개보수도 수십만 원에서 많게는 수백만 원에 이르기 때문에, 계약 당사자에게는 적지 않은 부담이 됩니다. 하지만 중개보수는 법적으로 정해진 ‘상한선’이 존재하고, 일정 범위 내에서 협상도 가능하기 때문에, 사전에 충분히 기준과 협상 전략을 파악해두면 불필요한 과다지출을 줄일 수 있습니다.


특히 2025년 현재, 전세 보증금 시세 상승과 수수료 개편 이슈로 인해 지역마다 적용 기준이 조금씩 달라지고 있으며, **주택 유형(아파트, 다가구, 오피스텔 등)과 거래 방식(직거래 여부, 권리관계 복잡도)**에 따라서도 중개보수에 차이가 발생할 수 있습니다.


이번 글에서는 전세 계약 시 공인중개사 수수료의 법정 기준표, 실제 계약 시 협상 가능 여부, 지역별 차이와 유의사항까지 실전 중심으로 상세하게 정리하였습니다. 전세 계약을 앞두고 있거나, 중개 수수료 관련 갈등이 걱정된다면 반드시 정독해주세요.




전세 계약 시 중개보수란?

중개보수(수수료)는 공인중개사가 임대인과 임차인을 연결하고, 계약 체결을 도와준 대가로 받는 법적 수수료입니다. 부동산 중개보수는 단순 서비스료가 아닌 공인중개사법상 정식 요율표에 따른 법정 비용으로, 상한선을 넘는 경우 불법에 해당합니다.

중개보수 지급 시점

  • 계약 체결 완료 후 지급

  • 보통 임대인과 임차인이 각자 50%씩 부담

  • 관행에 따라 임차인이 전액 부담하는 경우도 있으나 법적 근거는 없음


📌 수수료는 반드시 계약일 기준 ‘계약서 작성일’을 기준으로 적용되며, 이사일이나 입주일이 아닙니다.



전세 중개보수 기준표 (2025년 기준)

공인중개사 수수료는 각 시도별 조례에 따라 정해진 법정 상한율을 기준으로 합니다. 일반적으로 다음과 같은 요율표가 적용됩니다.

전세보증금 구간 최대 요율 최대 한도
5천만 원 이하 0.5% 없음
5천만~1억 원 이하 0.4% 없음
1억~3억 원 이하 0.3% 없음
3억~6억 원 이하 0.4% 70만 원
6억~12억 원 이하 0.5% 200만 원
12억 원 초과 협의 가능 상한 없음


📌 예시 계산:
보증금 2억 원 → 2억 × 0.3% = 60만 원 → 임차인 30만, 임대인 30만
보증금 4억 5천만 원 → 4.5억 × 0.4% = 180만 원 → 상한 70만 원 → 조례에 따라 조정



실제 사례를 통한 수수료 계산 예시

예시 1: 보증금 9천만 원인 빌라 전세 계약

  • 구간: 5천만~1억 원

  • 요율: 0.4%

  • 계산: 9,000만 × 0.4% = 36만 원

  • 양측 부담 시: 18만 원씩



예시 2: 보증금 3억 5천만 원 아파트 전세 계약

  • 구간: 3억~6억 원

  • 요율: 0.4%

  • 계산: 3.5억 × 0.4% = 140만 원

  • 상한선 존재 → 최대 70만 원 부과 가능

  • 한쪽 부담 시 70만 원 전액 납부 가능성 있음


📌 요율 × 보증금 = 중개보수, 단 ‘상한선’이 있는 구간은 그보다 낮게 조정 필요




지역별 수수료 차이

중개보수는 시·군·구 조례에 따라 일부 차이가 존재합니다. 특히 서울, 경기, 부산 등 인구 밀집 지역은 중개업 경쟁이 치열하여 실제 적용 요율이 낮아지거나 협상이 활발한 반면, 지방은 법정 최대 요율을 요구하는 경우도 많습니다.

지역 특징
서울 강남 고가 아파트 거래 다수 → 협의 비율 낮음, 고정 수수료 많음
경기 일부 지역 관행적으로 임차인이 수수료 전액 부담
지방 중소도시 정해진 상한선 그대로 적용, 협상 여지 적음
제주·세종 등 신도시 거래량 적고 수수료 비중 높아 최대 요율 적용 빈번


📌 지역 조례 확인은 시청 홈페이지 또는 관할 구청 부동산관리과에서 가능



중개보수 협상 가능할까?

공인중개사 수수료는 ‘상한선’만 존재하며, 그 범위 내에서 협상은 합법적입니다. 따라서 최대 요율을 제시받았더라도 무조건 낼 필요는 없습니다.

협상 팁

  1. 중개 시작 전에 협의: 계약 완료 후는 협상 어려움

  2. 복수 중개사 견적 비교: 같은 물건이라도 수수료 제안 다름

  3. 단순 거래일수록 인하 요청 용이: 권리금 無, 분쟁 無, 표준계약서 사용 등

  4. 정찰제 운영 사무소 이용: ‘중개보수 정찰제’ 시행 중인 중개사무소 존재

  5. 부가세 포함 여부 확인: 중개보수 + 10% 부가세 별도 부과 관행 많음


📌 정식 중개계약서에 수수료 항목 기재 필수
계약 체결 후 영수증 또는 세금계산서도 반드시 수령해야 합니다.



수수료 관련 자주 발생하는 갈등 사례

갈등 상황 설명 해결 방법
최대 요율 이상 요구 "요율은 0.5%인데 1% 요구" 관할 구청에 신고 가능
계약 중도 무산 후 수수료 청구 "집 안 빌렸는데 수수료 달라 함" 계약 성립 안 됐으면 무효
부가세 포함 여부 논란 "부가세 별도인지 포함인지 몰랐음" 계약 전 명확히 확인, 녹취 또는 문자 확보
양쪽 수수료 중복 청구 임대인·임차인 모두에게 최대 요율 청구 편취 행위, 정식 신고 대상



수수료 지급 시 꼭 확인할 사항

✔ 요율이 법정 상한 이내인지
✔ 부가세 포함 여부 (계산서 요청 필수)
✔ 계약 체결된 날 기준 요율 적용
✔ 영수증 또는 세금계산서 발급 여부
✔ 계약서에 수수료 명시 여부
✔ 계약 미성립 시 수수료 면책 조항 확인


📌 공인중개사는 한국공인중개사협회에 등록된 자격자여야 하며, 무자격자 수수료 요구는 불법입니다.



연관 질문 FAQ


Q1. 전세 계약 시 수수료는 누가 부담하나요?
A. 법적으로 임대인과 임차인이 각각 부담하지만, 관행적으로 임차인이 전액 부담하는 경우도 많습니다. 명확히 협의해야 합니다.

Q2. 수수료를 깎아달라고 하면 불이익 있나요?
A. 전혀 없습니다. 법정 상한선 내에서 협상은 가능하며, 계약 전 협상이 원칙입니다.

Q3. 계약 취소됐는데 중개보수 달라고 해요. 줘야 하나요?
A. 계약이 성립되지 않았다면 중개보수 의무 없음. 단, 중개인이 요청한 경우 계약 성립 여부에 따라 다릅니다.

Q4. 부가세 포함인지 아닌지는 어떻게 알 수 있죠?
A. 반드시 계약 전 ‘부가세 포함 총액 기준인지 별도인지’ 물어보세요. 정식 계약서에 명시하는 것이 가장 안전합니다.

Q5. 수수료가 너무 비싸면 어디에 신고하나요?
A. 시·군·구청 부동산관리과 또는 국토부 부동산 거래 신고센터, 한국공인중개사협회에 신고 가능합니다.

Q6. 부동산이 수수료 영수증을 안 줘요. 어떻게 해야 하나요?
A. 세금계산서 또는 영수증 발급은 법적 의무입니다. 거부 시 위법이며, 신고 대상입니다.

Q7. 동일 물건을 여러 중개소에서 봤는데, 어디에 수수료 내야 하나요?
A. 계약을 체결한 중개소에만 수수료를 지급하면 됩니다. 단순 소개나 매물 탐색만 한 곳에는 지급 의무 없음.

Q8. 중개사가 수수료 말고 별도 컨설팅비를 요구해요. 괜찮은가요?
A. 계약서에 명시되지 않았다면 추가 비용은 부당청구입니다. 지급 의무 없습니다.



전세 계약은 단순한 주거 계약이 아니라 고액의 보증금과 법적 의무가 뒤따르는 금융 거래입니다. 중개보수 역시 이에 따른 법적 구조 속에서 정해져 있으며, 무작정 내야 하는 비용이 아닙니다. 수수료 기준을 알고 협상할 수 있다면, 단 한 번의 계약에서도 수십만 원을 절약할 수 있습니다. 필요하시다면 계약서 확인, 중개보수 협상 문안, 신고 대응 안내까지 도와드릴게요. 😊