2025년 최신 퇴거명령 절차 총정리 – 강제집행 요건부터 법적 효력, 임차인의 대응 전략까지 완벽 가이드

임대차 계약이 종료되었음에도 임차인이 퇴거하지 않거나, 계약을 위반한 경우 임대인은 ‘퇴거’를 요구할 수 있습니다. 하지만 대한민국 법률은 임차인의 주거권이나 영업권을 매우 강하게 보호하고 있기 때문에, 임대인이 단순히 "나가달라"고 요구한다고 해서 임차인이 바로 퇴거할 의무가 생기지는 않습니다. 이때 임대인이 선택할 수 있는 절차가 바로 명도소송을 통한 퇴거명령입니다.


퇴거명령은 법원이 점유자를 퇴거시키는 강제집행의 전단계로서, 일정한 요건과 절차를 거쳐야 합니다. 임차인의 권리를 침해하지 않기 위해 엄격한 절차를 요구하며, 소송 없이 자의적으로 퇴거를 요구하거나 임차인의 물건을 치우는 등의 행위는 자칫 불법강제집행, 주거침입죄, 손해배상 소송으로 이어질 수 있습니다.


이번 글에서는 임대인과 임차인 모두가 알아야 할 퇴거명령의 개념, 강제집행 요건, 실제 절차, 법적 효력, 그리고 임차인의 대응 방법까지 2025년 기준으로 철저히 정리했습니다. 명도소송을 준비 중이거나 퇴거 요청을 받은 임차인, 상가·주택 실무자라면 반드시 정독하시기 바랍니다.





퇴거명령이란?

퇴거명령은 법원이 임대인의 청구에 따라 점유자(임차인 또는 무단 점유자)에게 해당 부동산을 인도(퇴거)하라고 명령하는 민사소송 판결을 말합니다.

퇴거명령의 법적 근거

  • 민사집행법 제25조 (부동산 인도청구)

  • 민법 제615조 (임대차 종료 후 목적물 반환)

  • 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법

📌 임대인이 퇴거를 요구하려면 반드시 법원 판결을 받아야 하며, 임의로 강제 퇴거시키는 것은 불법입니다.



퇴거명령이 필요한 대표 상황

  1. 임대차 계약 만료 후 퇴거 거부

  2. 차임(월세) 2회 이상 연체

  3. 무단 전대차(임차인이 타인에게 불법 임대)

  4. 용도 위반(주거용 건물에서 영업행위 등)

  5. 재건축, 철거 등 정당한 해지 사유 발생

  6. 상가 명도 거부 및 권리금 분쟁 발생 시

📌 주거용은 사회적 보호 강도가 높아 상가보다 강제퇴거에 더 엄격한 절차 필요



강제집행 요건

퇴거명령 이후, 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않을 경우 법원 강제집행(명도집행)이 가능합니다. 이를 위해서는 다음 요건을 갖추어야 합니다.

강제집행 요건 4가지

요건 설명
① 확정판결 ‘부동산 인도 청구 승소’ 판결 필요
② 집행문 부여 법원에 ‘집행문 부여 신청’ 제출
③ 집행권원 존재 확정판결, 조정조서, 공정증서 등
④ 점유 상태 유지 임차인이 여전히 점유하고 있어야 함

📌 ‘임대차 계약서만으로는 강제집행 불가’, 반드시 법원 판단을 거쳐야 합니다.



퇴거명령 및 강제집행 절차

퇴거명령은 명도소송을 통해 이루어지며, 판결 후에도 자발적 이행이 없을 경우 강제집행이 가능합니다.

절차 요약

  1. 명도소송 제기 (부동산 인도 청구 소송)

  2. 1~2회 변론 후 판결 선고 (약 2~3개월 소요)

  3. 판결문 확정 후 집행문 부여

  4. 강제집행 신청 → 집행관이 현장 조사 및 일정 통보

  5. 계고장 부착 (최소 7일 유예)

  6. 퇴거 거부 시 강제집행 시행 (짐 반출 및 자물쇠 교체)

📌 강제집행 시 집행비용은 임대인이 선납, 이후 임차인에게 청구 가능





퇴거명령의 법적 효력

효력 범위

  • 해당 부동산 전체 퇴거 명령

  • 점유자 및 제3자 포함 (불법 전대차 포함)

  • 판결 확정일 기준으로 법적 퇴거 의무 발생

  • 판결문은 10년간 강제집행 가능

📌 임차인이 버티거나, 입주자가 바뀌어도 법적 효력 유지



임차인의 대응 방법

임차인이 퇴거명령을 받았다고 해서 무조건 나가야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 대응 수단이 존재합니다.

1. 계약갱신요구권 행사 (주택·상가 보호법)

  • 임대인이 갱신을 거절할 법적 사유가 없는 경우, 갱신 청구 가능

  • 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 행사

2. 판결 전 변론 대응

  • 무단 점유가 아닌 정당한 점유임을 입증

  • 보증금 반환이 안 되었을 경우 ‘동시이행 항변권’ 주장 가능

3. 보증금 미지급 시 퇴거 거부

  • 민법상 보증금과 점유는 동시이행 관계

  • “보증금 반환이 없으므로 퇴거할 수 없다”는 항변 가능

4. 항소 제기

  • 판결에 불복 시 항소 가능 (1심 판결 후 2주 내)

📌 퇴거명령을 받았다면 즉시 법률 자문을 받고, 정당 사유가 있다면 판결 전 적극 대응해야 합니다.



강제퇴거 시 실제 상황

단계 설명
1차 계고 “퇴거하시오”라는 공시문 부착, 최소 7일 유예
2차 계고 퇴거 미이행 시 재통보
강제집행일 집행관+운반업체 동행, 짐 반출, 열쇠 교체
사후조치 짐은 보관창고로 이송되며, 일정 기간 후 처분 가능

📌 퇴거 후 물건 미회수 시, 집행관은 14일 이후 폐기 가능



실무 꿀팁 & 임대인 체크리스트

✔ 판결문 확정 이후에도 ‘내용증명’으로 마지막 자발적 퇴거 요청
✔ 강제집행 비용: 약 100만~300만 원 선 (평수, 짐량 따라 상이)
✔ 집행 전날 임차인 통지 필수 (무단 집행 시 불법)
✔ 집행 완료 후 등기부상 점유자 말소 권리 확보



연관 질문 FAQ


Q1. 임대차 계약서만으로 퇴거를 요구할 수 있나요?
A. 불가능합니다. 임차인이 퇴거하지 않는다면 반드시 명도소송을 제기하여 퇴거명령을 받아야 합니다.

Q2. 명도소송 없이 집을 비우게 하면 안 되나요?
A. 안 됩니다. 자력구제(강제퇴거)는 불법이며, 형사처벌(주거침입, 손괴 등) 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 보증금이 반환되지 않았는데 퇴거해야 하나요?
A. 아닙니다. 임차인은 보증금이 반환되지 않으면 ‘동시이행 항변권’을 주장하며 퇴거를 거부할 수 있습니다.

Q4. 퇴거명령을 받았는데 언제까지 나가야 하나요?
A. 판결 확정 후 2주~4주 내 강제집행이 진행될 수 있으며, 계고장을 통해 정확한 일자를 통보받습니다.

Q5. 퇴거명령에도 계속 점유하면 어떻게 되나요?
A. 강제집행을 통해 물리적으로 퇴거가 진행되며, 짐은 보관창고로 옮겨진 뒤 일정 기간 후 폐기됩니다.

Q6. 상가 임차인도 퇴거명령을 받을 수 있나요?
A. 네. 상가의 경우에도 명도소송을 통해 퇴거명령이 가능하며, 상가건물임대차보호법이 별도로 적용됩니다.

Q7. 강제집행 비용은 누가 부담하나요?
A. 임대인이 선납하지만, 추후 임차인에게 청구하거나 보증금에서 공제 가능합니다.

Q8. 항소를 하면 강제집행이 연기되나요?
A. 항소 중이라도 집행문 부여 및 집행정지 신청이 없다면 집행은 진행될 수 있습니다.



퇴거명령은 부동산 임대차 계약에서 발생하는 갈등의 마지막 단계이자 가장 엄격한 법적 절차입니다. 임대인이라면 사전에 철저한 계약서 작성과 증거 확보가 필요하고, 임차인이라면 퇴거요청을 받았을 때 침착하게 대응 전략을 세워야 합니다. 언제든지 명도소송 서류 작성, 강제집행 상담, 대응 전략 수립이 필요하시면 함께 도와드릴게요. 😊