2025년 꼭 알아야 할 전세 계약 주의사항 – 전세사기 예방법부터 등기부등본 분석, 전세권 설정까지

전세 계약은 여전히 많은 사람들이 선택하는 주거 방식 중 하나입니다. 월세에 비해 거주 안정성이 높고 매달 나가는 고정비 부담이 없다는 점에서 장점이 많지만, 그만큼 목돈이 오가는 만큼 위험요소도 크기 때문에 철저한 준비가 필요합니다. 최근 몇 년간 뉴스에 자주 등장한 전세사기, 깡통전세, 이중계약 등의 피해 사례는 단순한 부주의에서 비롯된 것이 아니라, 잘못된 정보와 허술한 계약 절차로 인해 발생한 경우가 많습니다. 특히 갭투자, 명의신탁, 위장전입 등은 일반인이 미리 알아차리기 어려운 복합적 구조로 되어 있어 사전 지식이 없으면 큰 손해를 입을 수 있습니다.


많은 사람들이 ‘부동산 중개업소를 통해 계약했으니 괜찮겠지’라고 생각하지만, 실제로 전세사기의 상당수는 중개업소에서 발생하거나, 중개업소의 부주의로 인해 피해가 생긴 경우입니다. 따라서 계약 당사자인 임차인은 반드시 등기부등본을 직접 열람하고, 임대인의 권리관계, 전세금 대비 근저당 설정금액, 전세권 등기 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.


이 글에서는 전세 계약을 안전하게 체결하기 위한 핵심 정보들을 총망라했습니다. 특히 전세사기를 예방하는 방법, 등기부등본 보는 법, 전세권 설정하는 절차 등을 상세히 알려드리며, 실질적으로 계약서에 어떤 항목을 체크해야 하는지도 단계별로 안내합니다. 처음 전세 계약을 체결하시는 분들부터, 기존 세입자라도 반드시 알고 있어야 할 실전 팁까지 모두 다루니 꼭 끝까지 읽어주세요.




전세사기란 무엇이고 왜 발생하는가?

전세사기는 보통 임차인이 정당하게 계약을 했음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 사기를 말합니다. 대표적인 사례로는 다음과 같은 유형이 있습니다.

  • 깡통전세: 집값보다 전세금이 더 높거나 거의 같은 경우로, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 구조입니다.

  • 이중계약: 하나의 부동산에 대해 여러 명과 동시에 전세계약을 맺는 방식으로, 뒤늦게 계약한 사람은 법적 보호를 받지 못합니다.

  • 명의신탁: 실제 소유자와 계약자가 다른 경우로, 계약자가 법적 권한이 없으면 계약이 무효가 될 수 있습니다.

  • 허위확정일자 및 위장전입: 집주인이나 공모자가 허위로 확정일자를 선점해 보증금 우선순위를 뒤로 미루는 방식입니다.

전세사기는 단순한 ‘실수’가 아닌 ‘계획된 범죄’인 경우가 많기 때문에, 절대 대충 넘어가선 안 됩니다. 계약 전 충분한 사전조사와 법적 장치 마련이 가장 강력한 예방책입니다.






전세 계약 시 반드시 확인해야 할 서류들

전세 계약을 진행하기 전 반드시 확인해야 할 기본 서류는 다음과 같습니다.

  1. 등기부등본: 임대인이 진짜 소유자인지, 근저당이 얼마나 있는지, 가압류나 가처분 등이 설정돼 있는지를 확인하는 문서입니다.

  2. 건축물대장: 불법건축물 여부 확인이 가능하며, 사용승인 여부를 알 수 있습니다.

  3. 주민등록등본: 임대인이 실거주 중인지, 해당 주소에 누군가 위장전입 되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

  4. 임대인의 신분증 및 인감증명서: 명의 도용이나 대리 계약 사기를 방지하기 위해 필수 확인해야 합니다.

  5. 전세계약서 원본: 확정일자 신청용, 전세권 설정 시 필요합니다.

이 모든 서류는 공인중개사가 대신 처리해주기도 하지만, 반드시 임차인이 직접 확인하고 이해한 후 계약을 진행해야 합니다. 실수를 방지하는 가장 좋은 방법은 스스로 체크리스트를 만들어 하나씩 점검하는 것입니다.



등기부등본 보는 방법 완벽 정리

등기부등본은 부동산의 ‘신분증’이라 불릴 정도로 중요한 문서입니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘며, 각각의 역할은 다음과 같습니다.

  • 표제부: 부동산의 기본정보 (주소, 건물 구조, 대지면적 등)를 보여줍니다.

  • 갑구: 소유권 관련 내역을 확인할 수 있습니다. 현재 소유자, 이전 소유자의 매매일자 등이 표시됩니다.

  • 을구: 저당권, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 설정된 기록을 확인할 수 있는 부분입니다.

확인 포인트는 다음과 같습니다:

  • 소유자 이름이 계약서에 기재된 임대인과 동일한지 확인

  • 근저당금액이 전세보증금보다 높은지 확인

  • 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 권리침해 요소가 있는지 확인

  • 전세권 설정 여부가 있는지 확인

등기부등본은 인터넷 등기소에서 1,200원의 수수료로 누구나 열람 및 발급이 가능하며, 계약 전에 반드시 최신본(계약 당일 기준)으로 열람해야 합니다.



전세권 설정이란 무엇이며 왜 필요한가?

전세권 설정은 임차인이 계약한 전세금에 대해 법적으로 강력한 권리를 갖도록 해주는 방법입니다. 일반적인 임대차 계약은 확정일자와 전입신고를 통해 일정 부분 보호를 받을 수 있지만, 전세권을 설정하면 등기부등본에 공식적으로 ‘전세권자’로 기재되기 때문에 강제집행도 가능해집니다.

전세권은 다음과 같은 상황에서 특히 유리합니다.

  • 전세금이 고액일 경우 (예: 수도권 2억 이상)

  • 임대인의 신용이 의심스러울 경우

  • 소유주 변경 가능성이 높은 경우 (매매 예정 주택 등)

  • 다주택자인 임대인과 계약할 경우


전세권 설정은 등기소에서 진행하며, 임대인의 동의가 필요합니다. 신청 절차는 다음과 같습니다:

  1. 계약서와 전세권 설정 동의서를 준비

  2. 관할 등기소에 등기 신청서 제출

  3. 전세권 설정 등기 완료 후 등기부등본에 표시 확인

수수료는 전세금의 0.2% 내외이며, 법무사를 통해 대행할 수도 있지만 직접 진행하면 비용 절감이 가능합니다.



전세권과 확정일자, 무엇이 더 유리할까?

전세권과 확정일자는 각각 장단점이 있으며, 선택은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

항목전세권 설정확정일자
법적 효력직접 경매 청구 가능배당요구 통해 일정 순위 확보
우선순위 확보등기일 기준확정일자 부여일 기준
비용설정비용 발생무료 또는 저비용
소유자 동의필요불필요


결론적으로 고액 전세나 불안정한 임대인의 경우 전세권 설정이 유리하며, 일반적인 소액 전세는 확정일자와 전입신고만으로도 일정 수준 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 확실한 보장을 원한다면 두 가지 모두 준비하는 것도 고려해볼 수 있습니다.



전세 계약 시 전입신고와 확정일자 타이밍

전입신고와 확정일자는 계약 후 입주 당일 또는 그 직후에 반드시 완료해야 합니다. 특히 확정일자는 하루라도 늦으면 다른 임차인에게 우선순위가 밀려 보증금을 돌려받기 어렵게 될 수 있으므로 신속하게 처리해야 합니다.

  • 전입신고는 주민센터 또는 정부24에서 주소 이전을 신청하는 것

  • 확정일자는 계약서 원본을 가지고 주민센터에서 도장(날짜)을 찍는 것

전입신고를 먼저 하고 확정일자를 바로 받으면 우선순위를 보호받을 수 있습니다. 온라인으로도 신청 가능하므로 반드시 미루지 말고 바로 진행하는 습관을 들이세요.



보증금 반환 시 문제 없도록 하는 팁

전세 계약 종료 시 보증금을 돌려받는 과정에서도 많은 분쟁이 발생합니다. 이를 예방하기 위해 다음과 같은 조치를 취하세요.

  • 퇴거 1~2개월 전 임대인에게 계약 종료 및 퇴거 의사 통보

  • 문서화된 합의서 또는 퇴거예정 확인서 작성

  • 시설물 상태를 사진 및 영상으로 기록

  • 잔여 공과금 납부 및 관리비 정산 완료

  • 보증금 반환일을 계약서 또는 문서에 명확히 기재

이러한 절차를 사전에 철저히 준비하면 불필요한 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다. 특히 계약서 특약사항에 ‘계약 종료 후 3일 이내 보증금 반환’ 등의 문구를 추가하는 것이 안전합니다.



연관 질문 FAQ

Q1. 등기부등본은 어떻게 열람하나요?
A. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 공인인증서 없이도 주소 검색을 통해 열람 가능합니다.

Q2. 전세권 설정 시 임대인의 동의가 꼭 필요한가요?
A. 네, 전세권 설정은 임대인의 협조가 반드시 필요하며, 동의서 작성이 요구됩니다.

Q3. 확정일자와 전세권을 둘 다 해도 되나요?
A. 가능합니다. 오히려 전세금을 완벽히 보호하기 위해서는 둘 다 진행하는 것이 좋습니다.

Q4. 전세사기 유형 중 가장 많은 것은 무엇인가요?
A. 깡통전세와 명의신탁으로 인한 이중계약이 가장 빈번합니다.

Q5. 건축물대장은 왜 확인해야 하나요?
A. 무허가 건물, 불법 증축 등을 파악하기 위해 필수입니다. 이는 임대차 보호를 받을 수 없는 위험 요소입니다.

Q6. 중개사 없이 전세계약을 체결해도 괜찮을까요?
A. 법적으로는 문제없지만, 전문가의 자문 없이 계약하면 사기를 당할 확률이 높아집니다.

Q7. 계약 해지 전 반드시 해야 할 것은?
A. 보증금 반환 계획을 미리 세우고, 임대인과의 통신은 모두 문서로 남기는 것이 중요합니다.

Q8. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A. 필수는 아니지만, 전세사기 예방 및 보증금 회수를 보장받기 위해 가입을 권장합니다.